营收稳健增长,盈利能力稳定
2022 年上半年,锦和商管实现营业收入5.21 亿(YoY+27.04%);受疫情影响,公司在建工程延误,且项目招商进度慢于预期,上半年实现归母净利润0.63 亿(YoY-5.09%)。公司毛利率和归母净利润率分别为39.3%(YoY-3.39pct)和12.15%(YoY-4.12pct);其中,租赁业务毛利率40.91%(YoY-3.15pct),物业服务及其他业务毛利率33.22%(YoY+7.25pct)。
公司实现经营性现金流2.44 亿(YoY+161.16%)。由于新租赁准则影响公司财务报表,折摊息税前利润能更好地衡量公司经营表现。上半年,公司折摊息税前利润4.17 亿(YoY+28.68%);扣除新租赁准则影响,经调整折摊息税前利润1.88 亿(YoY+9.01%),实际盈利能力稳定。
租赁收入增厚,上海外营收占比提升
分业务来看,公司承租运营项目租赁收入合计3.93 亿(YoY+31.08%),营收占比约75.56%;物业服务及其他收入合计1.27 亿(YoY+15.99%)。公司租赁收入增长主要受益于2021 年并购及新开拓项目的收入陆续增厚。
分区域来看,公司持续发挥区域深耕优势,在上海具有62 个项目,北京7 个项目,杭州2 个项目,南京1 个项目。上半年,公司在上海实现营收4.25 亿(YoY+19.59%)。
上海外区域收入0.96 亿(YoY+75.55%),由于上海外地区受疫情影响较小且2021 年北京并购项目陆续贡献收入,其收入在总营收占比18.4%,较去年同期有较大增长。
项目规模扩大,运营能力提升
截至2022 年上半年,公司合计在管项目72 个,运营管理面积126 万㎡(YoY+21.15%)。
其中,承租运营、受托运营和参股运营三种模式的项目数量分别为44、25 及3 个;可供出租面积分别为72、42 及12 万㎡。
凭借多年积累的品牌优势及招商优势,公司运营能力不断提升,且吸引了一批优秀的新经济企业入驻。除传统行业外,公司租户所属行业涵盖以文化、创意、知识经济等新经济业态及TMT、生物医药等热门业态领域,能够充分发挥产业聚集效应,提升客户价值。
投资建议:公司起步早、择址优、品牌响,行业先发优势明显。同时,公司具有全价值链集成管理体系,是国内领先的产业园区运营商。
考虑到疫情对于2022 年出租率的影响,和租金减免的可能性,我们预计公司2022 年至2024 年实现营业收入11.0 亿、13.6 亿、17.0 亿,同比增长21.0%、23.5%及25.
3%,实现归属母公司净利润1.4 亿、1.7 亿及2.1 亿(前值为1.5 亿、1.8 亿及2.3 亿),同比增长9.0%、26.5%及22.2%。EBITDA 能更好的反映其真实利润水平,我们采用EV/EBITDA 对公司进行估值,当前市值对应2022 年估值为6 倍,维持“买入”评级。
风险提示:疫情反复风险、宏观经济下行导致出租率大幅下降风险、物业产权方或出租方违约风险、客户退租风险或招商不及预期风险、研报使用的信息或数据更新不及时的风险。
營收穩健增長,盈利能力穩定
2022 年上半年,錦和商管實現營業收入5.21 億(YoY+27.04%);受疫情影響,公司在建工程延誤,且項目招商進度慢於預期,上半年實現歸母淨利潤0.63 億(YoY-5.09%)。公司毛利率和歸母淨利潤率分別爲39.3%(YoY-3.39pct)和12.15%(YoY-4.12pct);其中,租賃業務毛利率40.91%(YoY-3.15pct),物業服務及其他業務毛利率33.22%(YoY+7.25pct)。
公司實現經營性現金流2.44 億(YoY+161.16%)。由於新租賃準則影響公司財務報表,折攤息稅前利潤能更好地衡量公司經營表現。上半年,公司折攤息稅前利潤4.17 億(YoY+28.68%);扣除新租賃準則影響,經調整折攤息稅前利潤1.88 億(YoY+9.01%),實際盈利能力穩定。
租賃收入增厚,上海外營收佔比提升
分業務來看,公司承租運營項目租賃收入合計3.93 億(YoY+31.08%),營收佔比約75.56%;物業服務及其他收入合計1.27 億(YoY+15.99%)。公司租賃收入增長主要受益於2021 年併購及新開拓項目的收入陸續增厚。
分區域來看,公司持續發揮區域深耕優勢,在上海具有62 個項目,北京7 個項目,杭州2 個項目,南京1 個項目。上半年,公司在上海實現營收4.25 億(YoY+19.59%)。
上海外區域收入0.96 億(YoY+75.55%),由於上海外地區受疫情影響較小且2021 年北京併購項目陸續貢獻收入,其收入在總營收佔比18.4%,較去年同期有較大增長。
項目規模擴大,運營能力提升
截至2022 年上半年,公司合計在管項目72 個,運營管理面積126 萬㎡(YoY+21.15%)。
其中,承租運營、受託運營和參股運營三種模式的項目數量分別爲44、25 及3 個;可供出租面積分別爲72、42 及12 萬㎡。
憑藉多年積累的品牌優勢及招商優勢,公司運營能力不斷提升,且吸引了一批優秀的新經濟企業入駐。除傳統行業外,公司租戶所屬行業涵蓋以文化、創意、知識經濟等新經濟業態及TMT、生物醫藥等熱門業態領域,能夠充分發揮產業聚集效應,提升客戶價值。
投資建議:公司起步早、擇址優、品牌響,行業先發優勢明顯。同時,公司具有全價值鏈集成管理體系,是國內領先的產業園區運營商。
考慮到疫情對於2022 年出租率的影響,和租金減免的可能性,我們預計公司2022 年至2024 年實現營業收入11.0 億、13.6 億、17.0 億,同比增長21.0%、23.5%及25.
3%,實現歸屬母公司淨利潤1.4 億、1.7 億及2.1 億(前值爲1.5 億、1.8 億及2.3 億),同比增長9.0%、26.5%及22.2%。EBITDA 能更好的反映其真實利潤水平,我們採用EV/EBITDA 對公司進行估值,當前市值對應2022 年估值爲6 倍,維持“買入”評級。
風險提示:疫情反覆風險、宏觀經濟下行導致出租率大幅下降風險、物業產權方或出租方違約風險、客戶退租風險或招商不及預期風險、研報使用的信息或數據更新不及時的風險。