事件：金茂服务2022 年中期营收同比+60%，归母净利润同比+94%2022 年8 月19 日，金茂服务发布2022 年中期业绩公告，公司上半年收入11亿元，同比增长60%；毛利为3.6 亿元，归母净利润1.7 亿元，同比增长94%；毛利率为32.5%，较去年同期基本持平。截至2022 年6 月30 日，公司在管面积4550 万平方米，合约面积6960 万平方米，拥有现金及现金等价物10.4 亿元。

　　点评：规模稳步提升，社区增值板块发力，盈利能力保持行业高水平1）高品质定位，规模稳步提升。公司坚持与控股股东中国金茂相同的高端定位和精品路线，聚焦核心城市高端物业管理，规模稳步提升。2022 年上半年新增在管面积910 万平方米，新增加合约面积1200 万平方米（对比2021 年全年新增1708 万平方米），规模稳步提升。6 月17 日，公司以4.5 亿元收购首置服务100%股权，补充多个高端住宅、高端商写项目，持续夯实高端服务定位。

　　2）社区增值板块发力，实现跨越式发展。拆分板块来看，上半年公司物业管理/非业主增值/社区增值板块收入分别是5.4 亿元/3.1 亿元/2.5 亿元，同比增长46%/30%/221%。期内公司社区增值服务实现跨越式发展（社区增值板块2021年全年收入1.5 亿元），占总收入比重由2021 年的9%提升至22%，生活服务、空间运营、美居业务和资产经纪四大业务条线逐渐成型，后续随着在管项目增加，加大对社区增值板块业务铺排，渗透率有望进一步提升，且公司在管项目品质高，业主消费服务需求也相对较高，社区增值板块仍有较大提升空间。

　　3）管理效率提升，盈利能力保持行业高水平。2022 年上半年公司销售费用率为1.6%，管理费用率10.7%，较过往有明显优化（2021 年13.8%、2020 年14.3%）；毛利率32.5%，其中基础物业管理、非业主增值和社区增值服务毛利率分别为17.2%、47.8%、46.7%。公司上市后规模扩张提速，逐渐增加人员配置和资源配置支出，但考虑公司高能级城市布局，管理高品质项目，且后续随毛利率较高的社区增值板块收入占比提升，预计公司整体毛利率仍能维持行业内较高水平。

　　盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，2018-2021 营收CAGR为38%，归母净利润CAGR 为117%，2022 年上半年业绩仍能维持高速增长，关联方中国金茂品牌力强，经营稳健，交付保障性高，公司自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑房地产市场波动，疫情扰动的不确定性，以及后续地产开发端短期不会回归高增长状态等因素，我们小幅下调公司盈利预测，我们预测公司2022-2024 年归母净利润为4.0 亿元（下调8%）/6.0 亿元（下调8%）/7.6 亿元（下调8%）。当前股价对应2022-2024 年PE 为8 倍/5 倍/4 倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

　　风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，次新股短期波动较大。