本报告导读：
开发业务毛利率寻底，逐步去化前期土储，上半年自持物业高价值属性得到印证，即疫情冲击下，自持物业租金几乎未受影响，公司仍是资产荒背景下的优选标的。
投资要点：
维持增持评 级，维持目标价11.81 元。营收增长94%，归母净利润增长90%，落于业绩预告区间中位水平，与我们预期相符。开发业务毛利率继续探底，且上半年销售不及预期，下调2022-2024 年盈利预测0.59/0.66/0.74 元（原为0.60/0.73/0.88 元）。由于公司自持物业稳定现金流的逻辑被验证，维持目标价11.81 元。
核心物业出租率维持高位，租金几未受影响。1）主要自持物业出租率逆势提升，贡献1/3 租金的金融街中心提升9pcts 至89%，租金收入由上年同期2.58 亿提升至3.01 亿；海伦中心出租率提升4pcts 至80%，金融街购物中心出租率维持在98%。2）上半年租金收入8.09亿，毛利率88%，若加回疫情减免0.36 亿，租金较上年同期微增，韧性较强。3）新投入的物业租金增长略低于预期，预计下半年磁器口后街和静安融悦中心可贡献收入，全年租金收入将小幅增长。
结算提速，但利润率偏低，预计仍将压制利润规模。上半年地产开发营收同比增长119%，但毛利率仅15.1%，较2021 年全年下探1.5pcts,预计公司毛利率基本触底。但由于在惠州、天津、重庆土储规模较大，上半年销售明显下滑，未来两年开发业务结算利润仍有压力。
资产荒下核心资产重估，公司是优选标的。资产荒演绎，有稳定现金流的资产将被重视。上半年公司核心区位物业租金韧性被印证，且仍有近20 万方在建投资性房地产，租金和重估收益仍有弹性。
风险提示：重仓城市销售增速下滑失控，疫情失控租金下滑。
本報告導讀：
開發業務毛利率尋底，逐步去化前期土儲，上半年自持物業高價值屬性得到印證，即疫情衝擊下，自持物業租金幾乎未受影響，公司仍是資產荒背景下的優選標的。
投資要點：
維持增持評 級，維持目標價11.81 元。營收增長94%，歸母淨利潤增長90%，落於業績預告區間中位水平，與我們預期相符。開發業務毛利率繼續探底，且上半年銷售不及預期，下調2022-2024 年盈利預測0.59/0.66/0.74 元（原爲0.60/0.73/0.88 元）。由於公司自持物業穩定現金流的邏輯被驗證，維持目標價11.81 元。
核心物業出租率維持高位，租金幾未受影響。1）主要自持物業出租率逆勢提升，貢獻1/3 租金的金融街中心提升9pcts 至89%，租金收入由上年同期2.58 億提升至3.01 億；海倫中心出租率提升4pcts 至80%，金融街購物中心出租率維持在98%。2）上半年租金收入8.09億，毛利率88%，若加回疫情減免0.36 億，租金較上年同期微增，韌性較強。3）新投入的物業租金增長略低於預期，預計下半年磁器口后街和靜安融悅中心可貢獻收入，全年租金收入將小幅增長。
結算提速，但利潤率偏低，預計仍將壓制利潤規模。上半年地產開發營收同比增長119%，但毛利率僅15.1%，較2021 年全年下探1.5pcts,預計公司毛利率基本觸底。但由於在惠州、天津、重慶土儲規模較大，上半年銷售明顯下滑，未來兩年開發業務結算利潤仍有壓力。
資產荒下核心資產重估，公司是優選標的。資產荒演繹，有穩定現金流的資產將被重視。上半年公司核心區位物業租金韌性被印證，且仍有近20 萬方在建投資性房地產，租金和重估收益仍有彈性。
風險提示：重倉城市銷售增速下滑失控，疫情失控租金下滑。
