2022 上半年业绩符合预期
公司公布1H22 业绩:收入同比增长94%至106 亿元,归母净利润同比增长90%至11 亿元,与业绩预告一致(同比增长80%-110%),符合市场预期。
开发业务利润率承压,投资收益带动业绩增长。1H22 公司开发业务结算收入同比增长119%至96 亿元,但税后毛利率同比下降13.5ppt 至15.8%,致使毛利润仅增长4.5%。期内公司处置金融街丽思卡尔顿酒店带动投资收益和资产处置收益大幅提升至7.3 亿元、2.4 亿元(上年同期分别为-1500万元、-23 万元),最终归母净利润同比增九成,对应扣除非经常性损益归母净利润同比增长170%至1.8 亿元。
“三条红线”仍处橙档,国企融资优势凸显。1H22 末公司有息负债802 亿元,较年初持平微降,但部分项目回款未达预期导致在手现金较年初下降31%,因此现金短债比由年初的1.4 倍下降至0.9 倍,净负债率较年初上升9ppt 至156%,扣预负债率较年初下降1.6ppt 至69.9%。作为地方国企,公司在集团支持下融资渠道保持畅通,我们统计公司2022 上半年共发行五笔公司债、一笔中期票据及两笔ABS,对应融资总额52.3 亿元,加权平均票面利率仅3.3%。
发展趋势
上半年销售排名提升,料全年销售优于行业表现。公司上半年销售额同比下降46%至117 亿元(其中住宅产品同比下降48%,商务产品同比上升9%),对应销售排名由2021 年末的83 名上升至1H22 末的69 名(克而瑞口径)。公司期内通过股权收购获取天津1 个新项目,期末可结土储建筑面积达1,591 万平方米(其中一二线城市占比超六成),我们估算当前土储可支撑4 年销售。我们预计公司将继续通过多种销售策略推动项目去化,全年销售表现有望优于行业平均水平。
资产管理业务增厚利润,关注后续运营情况。上半年公司资管业务实现收入9.4 亿元,同比下降13%,实现息税前利润4.9 亿元,我们估算对应净利润约3.7 亿元,占当期总净利润的33%。分物业类型看,酒店、文旅等经营物业受疫情拖累明显,但写字楼、商业等出租物业表现良好,金融街中心、月坛中心等重点项目顺利完成续租。往前看,我们认为公司后续将积极开展招商稳商工作,优化品牌组合,提升核心城市的优质物业表现并增厚业绩。
盈利预测与估值
维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023 年10.2倍/10.0 倍市盈率。维持跑赢行业评级和6.42 元目标价,对应11.6 倍2022年市盈率和11.4 倍2023 年市盈率,较当前股价有13%的上行空间。
风险
疫情持续时间及影响幅度超预期,开发销售进度慢于预期。
2022 上半年業績符合預期
公司公佈1H22 業績:收入同比增長94%至106 億元,歸母淨利潤同比增長90%至11 億元,與業績預告一致(同比增長80%-110%),符合市場預期。
開發業務利潤率承壓,投資收益帶動業績增長。1H22 公司開發業務結算收入同比增長119%至96 億元,但税後毛利率同比下降13.5ppt 至15.8%,致使毛利潤僅增長4.5%。期內公司處置金融街麗思卡爾頓酒店帶動投資收益和資產處置收益大幅提升至7.3 億元、2.4 億元(上年同期分別為-1500萬元、-23 萬元),最終歸母淨利潤同比增九成,對應扣除非經常性損益歸母淨利潤同比增長170%至1.8 億元。
“三條紅線”仍處橙檔,國企融資優勢凸顯。1H22 末公司有息負債802 億元,較年初持平微降,但部分項目回款未達預期導致在手現金較年初下降31%,因此現金短債比由年初的1.4 倍下降至0.9 倍,淨負債率較年初上升9ppt 至156%,扣預負債率較年初下降1.6ppt 至69.9%。作為地方國企,公司在集團支持下融資渠道保持暢通,我們統計公司2022 上半年共發行五筆公司債、一筆中期票據及兩筆ABS,對應融資總額52.3 億元,加權平均票面利率僅3.3%。
發展趨勢
上半年銷售排名提升,料全年銷售優於行業表現。公司上半年銷售額同比下降46%至117 億元(其中住宅產品同比下降48%,商務產品同比上升9%),對應銷售排名由2021 年末的83 名上升至1H22 末的69 名(克而瑞口徑)。公司期內通過股權收購獲取天津1 個新項目,期末可結土儲建築面積達1,591 萬平方米(其中一二線城市佔比超六成),我們估算當前土儲可支撐4 年銷售。我們預計公司將繼續通過多種銷售策略推動項目去化,全年銷售表現有望優於行業平均水平。
資產管理業務增厚利潤,關注後續運營情況。上半年公司資管業務實現收入9.4 億元,同比下降13%,實現息税前利潤4.9 億元,我們估算對應淨利潤約3.7 億元,佔當期總淨利潤的33%。分物業類型看,酒店、文旅等經營物業受疫情拖累明顯,但寫字樓、商業等出租物業表現良好,金融街中心、月壇中心等重點項目順利完成續租。往前看,我們認為公司後續將積極開展招商穩商工作,優化品牌組合,提升核心城市的優質物業表現並增厚業績。
盈利預測與估值
維持2022 年和2023 年盈利預測不變。當前股價對應2022/2023 年10.2倍/10.0 倍市盈率。維持跑贏行業評級和6.42 元目標價,對應11.6 倍2022年市盈率和11.4 倍2023 年市盈率,較當前股價有13%的上行空間。
風險
疫情持續時間及影響幅度超預期,開發銷售進度慢於預期。