业绩回顾
2022 年二季度可供分配金额符合市场预期
中金普洛斯仓储物流REIT 公布2022 年二季度业绩：基金层面实现营业收入8,794 万元，环比下降5.5%；息税折旧及摊销前利润5,755 万元，环比下降9.3%；可供分配金额7,057 万元，环比增长4.3%，符合市场预期。
单一租户调整致出租率边际下滑。2022 年二季度末，本基金持有的7 项标的资产约80%到期租约面积完成续租，期末平均出租率较一季度末下滑3.77 个百分点至94.56%（主要因普洛斯通州光机电物流园单一租户到期调整、招租工作受疫情影响，出租率由一季度末的98.05%降为36.95%）；期间，基础设施项目公司层面共实现收入7,567 万元，环比下滑5.6%，息税折旧摊销前净利率边际降至69.83%（2022 年一季度为72.07%）。
基金业绩录得平稳增长。2022 年二季度基金层面实现总收入8,794 万元，环比一季度下降5.5%；经营活动产生的现金流量净额为4,853 万元，一季度为7,333 万元；可供分配金额为7,057 万元，环比增长4.3%（主要得益于各项管理费的支出预留调整），2022 上半年累计可供分配金额为13,823万元（相当于我们全年预测值的55%）。
发展趋势
短期关注招租工作进展，中期维度建议关注扩募潜力。2022 年二季度末，普洛斯北京空港物流园和通州光机电物流园的出租率分别下滑至93.72%和36.95%（一季度末分别为95.22%和98.05%），短期内我们建议投资者积极关注招租工作的进展以及空置期对资产经营表现的影响幅度。中期维度，我们认为中金普洛斯仓储物流REIT 是首批公募REITs 产品中具有较好扩募潜力的项目（截至2021 年三季度末，普洛斯集团在中国境内所持有的仓储物流设施总建筑面积约4,781 万平米），我们建议投资者积极关注后续扩募规则修订与实际扩募实施的进展。
盈利预测与估值
维持2022-2023 年基金可供分配金额预测不变，维持持有评级和12 个月目标总收益率5.2%不变，对应3.26%的预期股息收益率和1.95%的价格上行空间（我们给予基金公允价格于1.2 倍2022 年末NAV）。我们仍看好仓储物流标的的配置价值。
风险
资产管理质量出现下滑；仓储物流资产的资本化率可能因海外加息节奏快于预期而出现一定抬升；疫情超预期恶化导致2022年续约表现不及预期。
業績回顧
2022 年二季度可供分配金額符合市場預期
中金普洛斯倉儲物流REIT 公佈2022 年二季度業績：基金層面實現營業收入8,794 萬元，環比下降5.5%；息稅折舊及攤銷前利潤5,755 萬元，環比下降9.3%；可供分配金額7,057 萬元，環比增長4.3%，符合市場預期。
單一租戶調整致出租率邊際下滑。2022 年二季度末，本基金持有的7 項標的資產約80%到期租約面積完成續租，期末平均出租率較一季度末下滑3.77 個百分點至94.56%（主要因普洛斯通州光機電物流園單一租戶到期調整、招租工作受疫情影響，出租率由一季度末的98.05%降爲36.95%）；期間，基礎設施項目公司層面共實現收入7,567 萬元，環比下滑5.6%，息稅折舊攤銷前淨利率邊際降至69.83%（2022 年一季度爲72.07%）。
基金業績錄得平穩增長。2022 年二季度基金層面實現總收入8,794 萬元，環比一季度下降5.5%；經營活動產生的現金流量淨額爲4,853 萬元，一季度爲7,333 萬元；可供分配金額爲7,057 萬元，環比增長4.3%（主要得益於各項管理費的支出預留調整），2022 上半年累計可供分配金額爲13,823萬元（相當於我們全年預測值的55%）。
發展趨勢
短期關注招租工作進展，中期維度建議關注擴募潛力。2022 年二季度末，普洛斯北京空港物流園和通州光機電物流園的出租率分別下滑至93.72%和36.95%（一季度末分別爲95.22%和98.05%），短期內我們建議投資者積極關注招租工作的進展以及空置期對資產經營表現的影響幅度。中期維度，我們認爲中金普洛斯倉儲物流REIT 是首批公募REITs 產品中具有較好擴募潛力的項目（截至2021 年三季度末，普洛斯集團在中國境內所持有的倉儲物流設施總建築面積約4,781 萬平米），我們建議投資者積極關注後續擴募規則修訂與實際擴募實施的進展。
盈利預測與估值
維持2022-2023 年基金可供分配金額預測不變，維持持有評級和12 個月目標總收益率5.2%不變，對應3.26%的預期股息收益率和1.95%的價格上行空間（我們給予基金公允價格於1.2 倍2022 年末NAV）。我們仍看好倉儲物流標的的配置價值。
風險
資產管理質量出現下滑；倉儲物流資產的資本化率可能因海外加息節奏快於預期而出現一定抬升；疫情超預期惡化導致2022年續約表現不及預期。
