精編自中信證券：《固定收益專題報告：房地產投資分析框架，下一次轉折點在哪？》
今年房地產行業出現了以下三大現象： 1、現階段房地產投資的高增在於土地投資支撐； 2、房地產新開工面積和竣工面積增速走勢出現背離； 3、年初以來房地產商受礙於融資渠道收縮轉而通過加速銷售回籠資金。
而投資者表示的疑惑的是，土地投資對房地產投資形成支撐的基本面何在，新開工和竣工背離的背後釋放着信號，銷售在其中又扮演了何種作用，對房地產投資又有何影響？
1、調控政策與房地產投資關係的歷史梳理
2、哪些指標能成爲房地產投資的指明燈？
土地購置與房地產投資
2017 年以前土地投資和房地產投資的正相關性較強，但後期隨着調控政策轉向長效機制建立，兩者走勢有所背離。從圖中可以看出，房地產開發投資完成額的變動和當年土地成交價的變動基本一致。
新開工與房地產投資
房屋新開工面積與房地產投資額高度相關， 但二者走勢在 2009 年末開始出現分化，主要源於保障性住房投資降低了整體房地產投資的波動， 但近期走勢出現回歸。
施工與房地產投資
房屋施工面積和房地產投資額具有較高正相關性， 但 2016 年下半年此輪地產調控以來地產商加快土地投資使二者走勢有所背離。
竣工與房地產投資
房屋竣工面積和房地產投資額的相關性較弱，可能的原因是工程自然週期受人爲干擾程度較小，整體來看竣工面積滯後房地產投資約 1.5 年。
銷售與房地產投資
商品房銷售面積與房地產投資同期相關性較低， 但銷售領先於投資 0.5 年左右。
庫存與房地產投資
商品房庫存與房地產投資整體相關係不高，原因在於二者存在雙向作用， 一方面投資拉動庫存， 另一方面庫存的增加（減少） 也將帶動投資減少（增加）。
3、近期新開工提速將是房市回暖的信號嗎？
從大趨勢上看， 在新開工與土地投資的走勢背離期基本處於政策調控趨嚴時期， 根據歷史經驗，中信證券認爲房地產投資當前穩中有升的趨勢或有逆轉可能。
房地產投資分爲土地投資和開工階段投資， 當前房地產投資增速平穩的原因在於土地投資的支撐， 但投資—開工—銷售鏈條的可持續性循環取決於銷售端的根本支撐作用， 從歷史上看，新開工與竣工走勢背離的重要原因是受到銷售端領先回落的拖動。
當前新開工與竣工走勢重新背離， 而通過分析此輪個貸餘額和個貸利率的走勢，中信證券發現當前已經出現個貸利率的上升和餘額的下滑，因此住房銷售的基本面已經出現惡化。但當前個貸餘額和個貸利率的走勢反轉已經持續較長時間，根據這兩項指標判斷房地產投資回落時點的方法已然失效。
結合歷史經驗， 通過近期新開工面積指標高增的持續性判斷， 上一輪新開工提速的持續時間爲 8 個月，而此輪新開工的提速已經進行了 4 個月，因此預計房地產投資的回落最晚可能在 4 個月後出現。 在此基礎上，中信證券認爲當前債市收益率下行仍然具備基本面支撐。