精編自華泰證券:《租賃風起,房企和中介具稟賦優勢》
中微觀二元展望,房企和中介有望最爲受益行業發展
根據我愛我家的數據, 2017 年我國租賃人口爲 1.94 億人,租金水平平均爲 515 元/月/人,住房租賃市場租金規模爲 1.2 萬億元。華泰證券預計 2025 年我國租賃市場規模有望達到 2.33 萬億元,相較 2017 年接近實現翻番。
租購併舉政策引領,土地融資雙重利好
政策:自 2015 年住建部出臺《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來,中央及地方政府陸續出臺一系列支持政策,旨在扶持住房租賃市場發展。
2018 年,中央及各部委對住房租賃市場的表態基本延續此前框架, 主要從供給側改善入手, 着重在土地和融資端發力,力求降低項目獲取成本,拓寬融資渠道,提升住房租賃企業的盈利空間和規模發展速度。
土地:通過土地招拍掛取得的自持地塊,是企業可用來建設增量租賃住房的重要來源。根據中指院的統計,截至 2018 年三季度末,全國多個住房租賃需求較強的城市都有自持宅地成交。
華泰證券認爲,盈利難是困擾住房租賃企業的關鍵問題,而租賃房源獲取成本高昂是盈利難的主要原因之一(另一主要原因是租金水平偏低)。 根據鏈家研究院的數據,輕資產長租公寓企業的成本結構(不考慮資金成本)中,房源獲取成本佔 70%。
融資:爲了幫助住房租賃企業盤活存量物業資產、 滿足他們的融資需求, 2018 年 4 月,證監會、住建部首次聯合對住房租賃資產證券化出臺支持性文件。 2018 年前 8 月, 碧桂園、 中國恆大、 保利地產等品牌房企均成功獲批發行長租公寓資產證券化產品。
輕重集散,模式各有千秋;房中酒創,主體優劣分明
交易模式
1、C2C 模式,即房東和租客直接交易的模式
2、C2B2C 模式,即鏈家、我愛我家等房地產中介扮演房東和租客之間的橋樑
3、B2C 模式,住房租賃企業直接成爲房東(重資產模式下)或二房東(輕資產模式下)
4、政府主導的 G2C 模式,主要目的在於通過供應公租房、廉租房,滿足低收入居民的基本居住需求
經營模式
重資產模式,具體又可以細分爲開發自持模式(拿地—開發—自持—運營)和收購自持模式(收購—改造—自持—運營)兩類。
輕資產模式,指企業不獲取物業產權,而是通過長期租賃(或託管) 的方式獲取物業使用權,通過改造後轉租賺取租金價差(或服務費) 的經營模式。
房源獲取模式
集中式模式,指企業以整棟樓(或整棟樓中的幾層)爲單位開展住房租賃業務。
分散式模式,指企業以房間爲單位開展住房租賃業務的經營模式。企業從分散的房東手中獲得房源,經過裝修改造後,對外出租。
住房租賃市場參與主體
住房租賃參與主體優劣圖