2014年,萬科在深圳拿出45.3億元中標深鐵集團的紅樹灣BT融資項目,地塊建築面積達57萬平方米,萬科獲得49%權益、其餘51%權益歸深鐵所有,彼時萬科在深圳的項目集中在龍華、龍崗區,絕大部分項目都在原特區外,該項目也被視為萬科重返深圳核心區域、轉型城市配套服務商的標杆。
前萬科董事會主席王石在簽約儀式上這樣形容與深鐵集團的合作:「如果説紅樹灣項目是我們合作的序曲,那麼從今天開始,我們將共同演奏城市配套服務商的全新交響樂。」由於位於深圳地鐵2號線紅樹灣站上蓋,還將匹配商辦、公寓等配套,紅樹灣項目就是當下越來越多房企紛紛「投身」的TOD開發模式,TOD項目具有與生俱來的區位和功能性以及地鐵上蓋的交通配套優勢,能帶來更強的溢價能力。
萬科中標的BT融資(Build——Transfer,建設-移交)方式以高風險著稱,在國內至今不是主流的TOD項目開發模式,承建方以全額墊資的方式建項目,建成後移交業主,業主再分期付款償還項目資金,該方式可以有效緩解政府財政壓力,但承建方也承擔相應風險,由此可見萬科介入軌交業務的決心。彼時深鐵在深圳已擁有地鐵上蓋開發項目10個,均位於深圳的核心區域。
3年後,深鐵與萬科的綁定再度加深,深鐵以371.71億元買下了華潤持有的所有萬科股份,華潤成為了「前任大股東」。
如今,萬科的「前任」與「現任」走到了一起,合作項目也是TOD。日前,華潤置地與深鐵集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式,出席簽約儀式的領導陣容強大:華潤集團董事長王祥明,華潤置地董事會主席、總裁李欣,深鐵集團董事長辛傑、總經理黃力平等。兩家聯手,目的是建造一批以交通樞紐為核心的「站城一體」項目。
2014年萬科與深鐵聯合開發的項目,如今已建成。深圳灣總部基地附近,萬科臻灣滙在售均價已經達到每平方米16萬元,商辦、公寓產品也在過去幾年驚豔亮相、快速去化。這一次,深鐵TOD的戰略合作對象,為什麼沒有選擇萬科?
華潤的TOD「履歷」
一位深耕軌道交通綜合開發業務的開發商高管對36氪表示,「雙方此次合作,應該是深鐵看中了華潤在商業不動產運營層面的綜合能力。」
據華潤旗下商管上市公司華潤萬象生活的財報披露,華潤萬象生活旗下在管購物中心2021年零售額再創新高,首次突破千億,達到1189億元,同比增長43.8%。其中,在營的重奢購物中心達到8個,排名行業第一。
華潤置地總裁李欣曾表示,「面對現今眾多頭部房企爭搶的TOD發展業務,華潤置地多年的城市投資運營經驗是核心競爭力。」
這一能力也對應此次華潤與深鐵合作的「站城一體」領域,李欣提出,該模式可以細分為三種類型:第一是TOD驅動城市舊改,第二是TOD驅動新城建設,第三是TOD驅動產業升級。
2017年9月,華潤置地操盤的上海萬象城購物中心營業,項目與申通地鐵以股權形式合作,這是一座總建築面積53萬平米,包含購物中心、甲級寫字樓、酒店和博物館等業態於一體的城市綜合體。依託地鐵網絡連通和綜合體引擎優勢,升級了吳中路區域一帶的城市區域功能和商業配套。
截至2021年3月末,華潤置地已在31個城市落地76個TOD綜合體,總建面超3500萬平方米。
股權還是收益權?
在簽約儀式上,深鐵集團董事長辛傑表示,「希望與華潤攜手,探索創新央地合作模式。」
目前國內TOD項目常見合作模式為項目公司合作模式和股權合作模式。有媒體報道,萬科在進行地鐵上蓋項目合作時偏向股權合作的方式,比如杭州地鐵與萬科合作的未來天空之城項目,萬科就是大股東,持股51%。
但在與深鐵集團合作的幾個深圳項目上,萬科採取了收益權合作模式。萬科與深鐵合作的紅樹灣項目就是一個典型。
上海易居房地產綜合研究中心總經理崔霽指出,項目建成之後,深鐵和萬科按照51%、49%的比例享受項目的收益權。這樣的模式能夠成立,核心點在於萬科沒有任何股權,所有項目的土地產權都在深鐵集團,實際上萬科是將49%未來收益權的對價支付給深鐵。
崔霽認為,收益權模式效仿了港鐵TOD的運營經驗,採取協議合作+BT的融資建設模式,萬科需要將收益權的對價先期支付給深鐵,優點是融資、建設效率高,但是有很多風險點在,例如開發商會擔心深鐵違約,深鐵也會擔心萬科既然沒有股權也會違約,當時能夠促成合作,重要原因當時是深圳市政府方面的背書,所以收益權合作模式還是要回到頂層設計階段。
華潤置地與深鐵集團是否會以類似模式進行「央地合作」,目前尚未可知,前述深耕軌交業務的開發商高管對36氪表示,「收益權合作模式對於上市公司是個挑戰,除非有頂層機制設計,確保出資人的權益得到保障,比如附條件回購債權。所以兩方在輕資產方面合作也有可能。」
在過去近20年的TOD項目探索過程中,由於項目開發複雜、投資大,房企與地鐵公司合作已經成為主流趨勢,於地鐵公司來説,與房企合作既可以充分利用交通及土地資源,又可以藉助房企開展市場研判、專業策劃、規劃設計、專業運營等工作,提升項目的溢價能力。
此次華潤與深鐵的牽手,可能預示着TOD項目的競爭已經進入了新的階段。在粵港澳大灣區建設的背景下,廣州、深圳的城市軌道交通運營里程增長明顯,房企在珠三角TOD拿地節奏逐漸加快。
深鐵集團也正全力推進「三鐵」建設,完善鐵路多樞紐體系,加快構建「軌道上的大灣區」和「軌道上的都市圈」,在這樣的競爭格局之下,深耕TOD多年的深鐵,也需要強化自身在TOD細分市場的話語權。
封面圖來源:IC photo