近期，關於佳兆業(01638)再度迎來“白衣騎士”的聲音甚囂塵上。
智通財經APP獲悉，4月5日晚間，佳兆業集團公告稱，與招商蛇口、長城資產簽署了戰略合作協議，目的是促進佳兆業的城市更新項目轉型，活化商業及住宅項目資產，以緩解短期流動資金困難。
自去年11月佳兆業暴雷後，其高達177億本息的理財產品兑付進度，供應鏈金融產品、境內的銀行信託貸款，公開市場的債券等的償付計劃，一直是相關利益方和社會公眾最為關心的話題。所有人都在“耐着性子”等待佳兆業給出實質性方案。這份與央國企、資管公司聯手的戰略合作協議，無疑讓佳兆業的債權人看到了解決債務問題的曙光。
但實際上，此次招商蛇口和長城資產的入局，三方之間僅簽署了一個戰略合作框架，何時落地還是未知之數。市場更關心的，是三方的合作能否有實質性的推進，未來會否因價格博弈而被無限期拖延下去。
保交樓保財富仍是佳兆業第一要務
此前，多個省市發佈了商品房交易風險提示，以加強預售資金監管，防止房企隨意挪用預售款賬户裏的資金，其最終目的只有一個，就是“保交樓”。佳兆業也不例外。此次遇困後，佳兆業各地項目的預售資金也被轉入了以當地住建部門或當地政府委託的第三方協會名義開設的監管賬户中。
事實上，監管偏緊也使得房企對賬面資金的調度能力變差。據近期報道，將允許房企在預售資金達到監管額度後，自由提取使用超出額度的資金，從而提升房企資金的流動性。但在現在的大環境下，對於亟需向供應商付款以重啟建設工作、保交樓的房企來説，這點資金很可能也是杯水車薪。
保交樓、保財富應是排在佳兆業處置優先級最靠前的位置。寒冬之下，積極尋求解決流動性危機的可行性方案顯得迫在眉睫。不管是為了順應監管導向，還是出於愛惜羽毛、承擔起社會責任的初衷，對此時的佳兆業來説，只有儘快獲得資金“輸血”，恢復正常運轉，才能順利渡過此次難關，給理財人、購房者和上下游企業一個滿意的答覆。
市場對手握優質資產的佳兆業解決債務危機具有更高期待
截至2021年上半年，佳兆業手握城市更新項目多達213個，對應可售面積預計為1.1億平方米，且絕大部分位於粵港澳大灣區。理財產品逾期後，佳兆業也曾拿出一份擬處置資產清單，預計將處置25個項目，包含10個深圳舊改項目，保守貨值估計超一千億。除了有意出售大量境內資產以解決債務問題，佳兆業在21年11月出售了其持有的若干香港資產，市場推測可迴流資金大約為4億美元。佳兆業目前並未就上述25個項目的處置進展以及香港資產出售所得的用途披露任何信息。
儘管有近期戰略合作框架協議的話題加持，距離以去年12月美元債正式違約為標誌的佳兆業債務危機已經持續了5個月，而佳兆業就詳盡的資金籌措進展，理財產品、供應商及債權人的支付和償付方案等，仍然沒有向市場做出任何實質性的回答。尤其在2021年報延遲發佈的情況下，市場不得不進一步擔憂，佳兆業的現狀與各利益相關方的權益是否已經得到了改善與緩解。
在此狀況下，華夏銀行和民生銀行採取了激進的措施，將購房者預售款劃出以保護其作為債權人的權益。另一方面，佳兆業向海外債權人提出的美元債置換方案(目前唯一公開細節的債務解決方案)亦未能成功。據海外媒體報道，與其他陷入類似流動性困境的民企開發商提出的展期方案相比，佳兆業的方案並沒有包括追加抵押物、實控人信用擔保、部分支付等和解條款。
能否走出佳兆業特色的自救重生
現階段，面對房地產市場的不確定性，儘管市場需求仍然很大，地產交易卻已放緩。究其原因，一是房地產行業步入景氣下行週期，願意出手的買家屈指可數;二是賣方迫於保交付、降負債等壓力，往往急於脱手項目回籠資金，在談判桌上天然處於弱勢，這種情況也更刺激買家“再等一等”或者“再砍一砍”的心態。
即便房企承債式收購不再納入“三條紅線”指標，為有意向進行收併購的買家免去觸碰“紅線”的後顧之憂，包括此前也有消息稱央行要求保利等9家國企通過收併購項目的方式，為中樑等11家房企提供流動性支持。但在房企普遍緊握現金流的情況下，收購方也大概率會謹慎使用流動性資金(特別是可能被視為惡意收購的情況)，這也就不難解釋為何“9+11”收併購的進展仍然很緩慢。
正如文章開頭提到的擔憂，招商蛇口、長城資產與佳兆業未來可能也難以避免在價格談判上進行來回博弈，這些博弈無疑都將拉長“戰線”。若雙方經過多輪價格博弈，犧牲了大量時間成本後，佳兆業仍只能無奈以明顯低於公允價值的價格進行資產轉讓，那麼回籠的資金量都將遠不及預期，也將對股東、債權人及其它相關者的利益構成損害。考慮佳兆業的資產質量及過往優秀表現，在當前大環境下，佳兆業其實可以“主動出擊”，嘗試更積極地解決流動性和市場信心危機，儘快重啟建設工作，讓購房者早日住進購置的房產中。
所以問題的關鍵就在於，只有收購企業以公允價值收購佳兆業的優質資產，其收購行為才可以最大程度地給佳兆業帶來資金解決短期內的流動性問題，達成積極可行的理財產品和美元債的償還計劃，並有儘可能充分的資金帶動項目的建設，維護佳兆業其他相關方的利益，真正意義上實現自救。
價格的博弈很大程度上與收購方受制於資金的情況有關。但據悉，由於佳兆業資產質量優異，市場上曾經有投資人願意以債務融資的形式提供20億美元新資金支持，給意向買家提供購置融資。融資成本也貼近市場，融資的形式多樣，包括過橋貸款或長期貸款等，且可以配合交易時間表。這實際上也為佳兆業迴歸“公允價值”提供了一條新路徑。
除了變賣資產，從根源上給企業注入資金活力也是一個值得投資人和佳兆業積極考慮的選項。自流動性危機發生，佳兆業集團股價一度暴跌，直到目前仍處於嚴重破淨狀態，其股權價值存在被低估的可能。
佳兆業如果能在此時覓得有實力的境內外資金提供方的幫助或者國有新股東的青睞，一方面其新增資金可以協助解決緊迫的理財產品與工程款項壓力，另一方面也將更好地穩定股價與市場及商業夥伴的信心。這對於佳兆業和股權投資人，都是一個雙贏的方式。
不管是央國企對出險房企的收併購，還是境內外資本的資金注入，自然都能成為佳兆業自救計劃的一部分，但綜合時間成本、交易成本以及政策風險變化等不確定因素考慮，佳兆業其實應該“兩條腿走路”，同步積極主動地考慮其他市場化的融資選項，從而實現佳兆業特色的自救重生。