年初的美股回调主要由两大因素推动：美联储的加息预期及高通胀。本文綜合編譯自Seeking Alpha文章“3 Best REITs To Buy To Fight Inflation”、“Strong Setup For REITs In 2022 - Our Top Picks”
2022年，在市場不確定性加劇的情況下，房地產股或成為首選。它們傾向於提供更高的股息率、更好的價值、強勁的增長率和穩健的盈利能力。作為房地產衍生的投資標的，REITs（房地產投資信託基金）也可以作為一種通脹對衝工具，並且有助於降低房地產或房地產股票固有的投資組合風險。
在利率上升的情況下，特別是在當前環境下，REITs可以提供長期穩定的回報。許多REITs已被證明具有彈性，可以對衝通脹並隨着房地產相關價格上漲而產生收入。
投資REITs以對抗通貨膨脹和利率上升，擁有較好的收益率
年初的美股回調主要由兩大因素推動：美聯儲的加息預期及高通脹。
儘管許多投資者都知道房地產的通脹對衝特性，但普遍的看法是REITs在利率上升的情況下表現不佳，但實際上，REITs往往在高通脹及利率上升期間表現出色。
如上圖所示，REITs(VNQ)（紫線）今年迄今的表現就優於標準普爾 500 指數(SPY)、納斯達克指數(QQQ)和道瓊斯工業平均指數(DIA)。
主要原因在於，租金上漲的速度往往比REITs的債務成本上升要快的多。此外，房地產投資信託基金幾乎總是在利率較低時採取措施儘可能長時間地鎖定抵押貸款利率，以便它們能夠經受住較高利率的時期。
換言之，當利率上升時，對大多數REITs的負面影響是有限的，而租金上漲的積極影響則最大化。
從下圖中可以清楚地看到，在利率上升的大多數時期，REITs的歷史表現都優於股票(SPY)：
圖源Cohen & Steers
面對高通脹，房地產能獲利其中的主要原因至少有以下三個：
1、在價格快速上漲的時期，建築成本上升。這增加了現有物業的重置價值，這也往往會提高其市場價值。
2、較高的建築成本也會導致相應租金增加。
3、更高的通貨膨脹往往會導致更高的工資，從而轉化為更高的收入，進而導致各類房地產租户有能力支付更高的租金。
當然，過高的通脹往往會侵蝕消費者的實際購買力，進而限制租金增長。這就是為什麼温和的通貨膨脹是從房地產獲得最大回報的理想環境：
REITs在高通脹時期表現出色（圖源NAREIT）
幾個最值得投資的房地產投資信託基金
根據SeekingAlpha策略主管的研報，他精選出以下三隻最值得投資的REITs，數據截至4月22日收盤：
1、$Essential Properties Realty Trust, Inc.(EPRT.US)$
年初至今走勢
市值：33.61億美元
股息收益率：4.08%
Essential Properties Realty Trust是一家從事單租户物業所有權、收購和管理的房地產公司。EPRT專門為服務和體驗型行業的中型市場公司提供長期淨租賃。除租金外，淨租賃還要求租户支付部分或全部與房產相關的税費、費用和維護費用；EPRT收取租金郵寄費用。
EPRT投資組合中的一些知名品牌包括Taco Bell、麥當勞和Arby's等連鎖餐廳，以及萬豪、Circle K和Cinemark等公司。
年初至今走勢
市值：159.23億美元
股息收益率：5.17%
WP Carey Inc.是SeekingAlpha非常看好並有望躋身最大的淨租賃房地產投資信託基金的公司，投資於一流的單租户倉庫、辦公室、零售和自助存儲單元。WPC的物業包括1,215份淨租賃，年租金收入約為12億美元，352名租户，98.5%的入住率，以及 99%的租金上漲。
憑藉其近一半的租金收入來自工業及物流行業，WPC受益於其他行業正在經歷的供應鏈逆風。因此，SeekingAlphpa認為相對於其他行業而言，這是一種風險較低的投資。
3、$Life Storage, Inc.(LSI.US)$
年初至今走勢
市值：122.49億美元
股息收益率：2.77%
Life Storage，Inc.是一家從事自助式倉儲物業的收購、所有權和管理的房地產投資信託公司。它提供商業、車輛和葡萄酒存儲服務。
自助存儲具有低資本和低運營費用、逐漸增加的現金流和強勁運營利潤率等優勢。公司在美國和加拿大擁有1,000多個據點。電子商務的快速發展推動了倉庫需求以及對產品存儲和科技行業服務器的需求。供應鏈和勞動力短缺導致倉儲物業的入駐率和租金居高不下，這也是Life Storage 比許多其他REITs具有增長優勢的原因。
除此之外，有華爾街分析師還推薦$Brixmor Property Group(BRX.US)$和$VICI Properties(VICI.US)$。
BRX是主營露天購物中心，公司大約70%的物業由$克羅格(KR.US)$、Publix、$KONINKLIJKE AHOLD DELHAIZE NV SPON ADR EACH REP 1 ORD SHS (POST SPLIT)(ADRNY.US)$（例如 Food Lion、Giant、Stop & Shop）和$艾伯森(ACI.US)$等美國本土雜貨店租用。
VICI則是博彩REITs的佼佼者，凱撒宮和威尼斯人等標誌性的拉斯維加斯度假勝地都在其麾下，此前公司還成功收購了美高梅發展物業$MGM Growth Properties LLC(MGP.US)$。
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編輯/Viola
