业绩回顾
2021 全年业绩符合市场预期
中金普洛斯仓储物流REIT 公布2021 全年业绩（报告期为2021 年6 月7日至2021 年12 月31 日）：报告期内基金层面实现营业收入1.96 亿元，息税折旧及摊销前利润1.39 亿元，全年可供分配金额1.51 亿元，符合预期。
期末底层资产出租率、平均租金与评估值均有提升。2021 年末基金持有的7 项标的资产平均出租率为98.78%，较上年末增加0.06 个百分点，租户中运输业、商业与专业服务业、软件与服务业占比分别为43.2%、31.4%、6.3%；年末有效租金单价同比增长7.19%至42.92 元/平方米/月（不含税，含管理费）；据戴德梁行评估报告显示，2021 年末资产公允价值为54.2 亿元（较上年末评估值53.46 亿元小增1.4%），平均单价7,688 元/平方米。
报告期内资产运营整体平稳。2021 年基金层面实现总收入2.09 亿元（我们此前预计全年理论营业收入为3.70 亿元），经营活动产生的现金流量净额为1.46 亿元，可供分配金额为1.51 亿元（我们此前预计全年理论可供分配金额可达2.51 亿元）；期内基金层面息税折旧摊销前净利润率为67%。
发展趋势
未来经营业绩料延续稳健态势，中期维度建议关注扩募潜力。我们认为基金资产经营状况稳健，2022 年内整体租约到期比率可控，兑现预期可供分配金额的确定性仍较强。往前看，我们建议高度关注监管对于扩募的配套机制的相关设计与推进。
盈利预测与估值
维持2022-2023 年基金可供分配金额预测不变，维持持有评级和12 个月目标总收益率5.2%不变，对应3.45%的预期股息收益率和1.77%的价格上行空间（我们给予基金公允价格于1.1 倍2022 年末NAV）。我们仍看好仓储物流标的的配置价值。
风险
资产管理质量出现下滑；仓储物流资产的资本化率可能因海外加息节奏快于预期而出现一定抬升；疫情超预期恶化导致2022年续约表现不及预期。
業績回顧
2021 全年業績符合市場預期
中金普洛斯倉儲物流REIT 公佈2021 全年業績（報告期爲2021 年6 月7日至2021 年12 月31 日）：報告期內基金層面實現營業收入1.96 億元，息稅折舊及攤銷前利潤1.39 億元，全年可供分配金額1.51 億元，符合預期。
期末底層資產出租率、平均租金與評估值均有提升。2021 年末基金持有的7 項標的資產平均出租率爲98.78%，較上年末增加0.06 個百分點，租戶中運輸業、商業與專業服務業、軟件與服務業佔比分別爲43.2%、31.4%、6.3%；年末有效租金單價同比增長7.19%至42.92 元/平方米/月（不含稅，含管理費）；據戴德梁行評估報告顯示，2021 年末資產公允價值爲54.2 億元（較上年末評估值53.46 億元小增1.4%），平均單價7,688 元/平方米。
報告期內資產運營整體平穩。2021 年基金層面實現總收入2.09 億元（我們此前預計全年理論營業收入爲3.70 億元），經營活動產生的現金流量淨額爲1.46 億元，可供分配金額爲1.51 億元（我們此前預計全年理論可供分配金額可達2.51 億元）；期內基金層面息稅折舊攤銷前淨利潤率爲67%。
發展趨勢
未來經營業績料延續穩健態勢，中期維度建議關注擴募潛力。我們認爲基金資產經營狀況穩健，2022 年內整體租約到期比率可控，兌現預期可供分配金額的確定性仍較強。往前看，我們建議高度關注監管對於擴募的配套機制的相關設計與推進。
盈利預測與估值
維持2022-2023 年基金可供分配金額預測不變，維持持有評級和12 個月目標總收益率5.2%不變，對應3.45%的預期股息收益率和1.77%的價格上行空間（我們給予基金公允價格於1.1 倍2022 年末NAV）。我們仍看好倉儲物流標的的配置價值。
風險
資產管理質量出現下滑；倉儲物流資產的資本化率可能因海外加息節奏快於預期而出現一定抬升；疫情超預期惡化導致2022年續約表現不及預期。
