投资要点
维持“买入”评级,目标价53.00 港元:公司的在管面积高速增长,增值服务渗透率进一步提升,城市服务和商业运营加大发力,各项业务均保持高速增长,大物业+大社区战略积极推进。2021 年公司的应收账款及无形资产增长较快,目前106 亿应收账款中73%为0-180 天到期,建议重点关注应收款回收及商誉减值进展。我们预计公司2022/2023/2024 年的营业收入分别为435/587/763 亿元人民币,同比增长50.7%/35.1%/29.8%,归母净利润分别为57.8/77.0/97.6 亿元人民币,分别同比增长43.4%/33.1%/26.7%。维持“买入”评级,目标价53.00 港元,对应2022/2023 年分别26/20 倍PE,较当前股价还有38%的增长空间。
归母净利润保持高速增长:公司2021 年营业收入为288 亿元人民币,同比增长84.9%,其中物业管理、社区增值、非业主增值、其他服务、三供一业、城市服务、商业运营分别占47.8%、11.5%、9.3%、0.5%、12.9%、15.7%、2.3%,同比下降7.3、增长0.4、增长0.5、下降1.5、下降4.4、增长10.0、增长2.3个百分点。
归母净利润为40亿元,同比增长50.2%。归母净利率为14.0%,同比下降3.2 个百分点。
综合毛利率同比有所下降:2021A 综合毛利率为30.7%,同比下降3.3个百分点,主要由于毛利率较低的城市服务占比提升、社保减免取消等原因导致。公司的毛利率拆分来看,物业管理、社区增值、非业主增值、其他服务、三供一业、城市服务、商业运营毛利率分别为30.3%、60.5%、40.9%、24.7%、11.2%、17.6%、50.3%,同比下降4.3、下降4.6、下降4.6、增长0.7、增长3.5、下降14.9个百分点(2020A 无商业运营分部)。
在管面积保持迅速扩张,第三方物业占比提高:公司截至2021 年末在管面积为7.66 亿平米,同比翻倍,合约面积为14.38 亿平米。2021 年公司相继收购蓝光嘉宝业务、富良环球、邻里乐,大幅拓展管理面积。2021 年新增在管面积中,来自碧桂园、品牌拓展、收购的分别占19%、10%、72%。截至2021 年末,在管面积中来自第三方的物业占55%。
基础物管导流,社区增值服务保持高增:2021年公司实现社区增值服务收入33.3亿元,同比增长92.2%,其中社区传媒收入和本地生活服务收入占比较高,增速亦较快,分别实现收入9.8 和11.1 亿元,同比增长179.1%和107.1%。
风险提示:业务扩张不及预期;物业管理满意度降低;物业管理费收缴率降低;物业管理费提价受阻。
投資要點
維持“買入”評級,目標價53.00 港元:公司的在管面積高速增長,增值服務滲透率進一步提升,城市服務和商業運營加大發力,各項業務均保持高速增長,大物業+大社區戰略積極推進。2021 年公司的應收賬款及無形資產增長較快,目前106 億應收賬款中73%爲0-180 天到期,建議重點關注應收款回收及商譽減值進展。我們預計公司2022/2023/2024 年的營業收入分別爲435/587/763 億元人民幣,同比增長50.7%/35.1%/29.8%,歸母淨利潤分別爲57.8/77.0/97.6 億元人民幣,分別同比增長43.4%/33.1%/26.7%。維持“買入”評級,目標價53.00 港元,對應2022/2023 年分別26/20 倍PE,較當前股價還有38%的增長空間。
歸母淨利潤保持高速增長:公司2021 年營業收入爲288 億元人民幣,同比增長84.9%,其中物業管理、社區增值、非業主增值、其他服務、三供一業、城市服務、商業運營分別佔47.8%、11.5%、9.3%、0.5%、12.9%、15.7%、2.3%,同比下降7.3、增長0.4、增長0.5、下降1.5、下降4.4、增長10.0、增長2.3個百分點。
歸母淨利潤爲40億元,同比增長50.2%。歸母淨利率爲14.0%,同比下降3.2 個百分點。
綜合毛利率同比有所下降:2021A 綜合毛利率爲30.7%,同比下降3.3個百分點,主要由於毛利率較低的城市服務佔比提升、社保減免取消等原因導致。公司的毛利率拆分來看,物業管理、社區增值、非業主增值、其他服務、三供一業、城市服務、商業運營毛利率分別爲30.3%、60.5%、40.9%、24.7%、11.2%、17.6%、50.3%,同比下降4.3、下降4.6、下降4.6、增長0.7、增長3.5、下降14.9個百分點(2020A 無商業運營分部)。
在管面積保持迅速擴張,第三方物業佔比提高:公司截至2021 年末在管面積爲7.66 億平米,同比翻倍,合約面積爲14.38 億平米。2021 年公司相繼收購藍光嘉寶業務、富良環球、鄰里樂,大幅拓展管理面積。2021 年新增在管面積中,來自碧桂園、品牌拓展、收購的分別佔19%、10%、72%。截至2021 年末,在管面積中來自第三方的物業佔55%。
基礎物管導流,社區增值服務保持高增:2021年公司實現社區增值服務收入33.3億元,同比增長92.2%,其中社區傳媒收入和本地生活服務收入佔比較高,增速亦較快,分別實現收入9.8 和11.1 億元,同比增長179.1%和107.1%。
風險提示:業務擴張不及預期;物業管理滿意度降低;物業管理費收繳率降低;物業管理費提價受阻。