观点网 过去逾两年，受到疫情影响，全国各地经济增速放缓。但与此同时，物流地产、工业地产却成为一枝独秀的存在，需求仍录得增长，无论是在投资层面还是租务层面看，表现都是非常理想。
就像顺丰房地产投资信托基金，该公司日前公布从2021年5月上市以来的首份全年业绩。由于其成立日期为2021年4月29日到2021年12月31日止，因此报告期只覆盖8个月。
资料显示，受惠于香港及内地市场对现代化物流设施的需求持续强劲，顺丰房托期内的收益优于上市时的预测，较上市发售通函所载预测高出3.3%，达2.44亿港元；物业收入净额1.95亿港元，可供分派收入1.38亿港元；独立估值总额65.4亿港元，同比增1.5%。
同时，公司拟派每基金单位17.24港仙，分派比率100%。
业绩发布后的第五天，顺丰房托于3月22日举行了全年业绩媒体发布会，公司行政总裁兼执行董事翟廸强、投资总监康锦杰及财务主管何思婷均有出席。
作为香港首个及唯一一个并以物流为重点的房地产投资信托基金，翟廸强指，"顺丰房托一年前上市，我们提供给投资者一个非常稳定的回报。"他表示，母公司顺丰集团通过租用顺丰房托的物业给予其强大的支持，相信旗下的物业仍然有升值的潜力。
据观点新媒体了解，顺丰集团占顺丰房托租户可出租面积达80.0%，并为报告期的总收益带来了76.6%的贡献。
被问到日后公司会否令旗下租户更多元化，以避免过度集中时，翟廸强称："是否过度集中，这取决于你如何看待它"。他深信，这对投资者来说，是一个优势。
"顺丰集团是我们的主要租户也是我们的母公司，是物流服务的主要参与者之一，同时还需要考虑其租户的质量，而顺丰集团亦具非常高的信用评级。"翟廸强认为，顺丰集团可为公司提供稳定性，因此公司在短期内的重点将继续保持顺丰集团作为其投资组合中的主要租户。
翟廸强相信，无论作为主要租户供货商为公司提供稳定的租金收入，以及在扩展计划方面，公司目前正得到顺丰集团的全力支持。
"2022年，我们将会与集团紧密合作，研究如何收购更多资产做大顺丰房托，成为亚洲其中一家有规模的物流业地产房托基金。"他说。
从翟迪强所言可知道，公司正紧密地与顺丰集团沟通，挑选一些合适的项目放到顺丰房托中。而在顺丰房托扩大投资计划上，也重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。
据介绍，顺丰集团在国内50个城市都有项目，总面积大概有700万平方米。
"我们优先考虑的项目主要是顺丰集团已经落成的、能够提供稳定租金收入的项目，同时顺丰集团将是一个主要租客（的项目）。"而地点方面，会主要以大湾区、华东、中部以及北方的北京、天津等地的项目。
至于租金回报方面，据翟迪强指，目标是比较现有佛山、芜湖两地物业的租金回报。
翻查数据显示，顺丰房托现时的投资组合分别位于香港青衣、内地佛山及芜湖三项现代物流物业，可出租面积约30.77万平方米，并配备自动分拣及供应链系统用作支持设施的分拨中心。
据康锦杰公布，位于香港青衣的物业提供最高的收入和估值，是一栋15层的现代物流仓，截至12月底出租率为92.6%，约66%租给顺丰集团。
而位于广东佛山的物业，是一个3层高的现代物流仓，出租率为100%，全部租给顺丰集团作为区域枢纽，用以支援广东省的快递服务。至于位于安徽省芜湖的物业，年尾时也有接近九成租予顺丰集团。
总的来说，截至去年底，顺丰房托投资组合的平均出租率为95.8%。康锦杰指，有关出租比率到目前再进一步提升，截至3月底承诺的出租率可达97.3%，主要因有租客在业务上有发展需要，因此增加了签约面积。
翟廸强还透露，现已有几个项目的收购与顺丰集团在谈，希望短期内可以动用现有的资金和银行贷款进行收购。
"我们手头上的现金和未动用贷款大概有7亿港元，希望可以用这个资金去做收购项目。"翟廸强总结时更指，"目标是上市两年内将我们的总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。"
截至去年底，公司资本负债比率为30.6%，何思婷接着称，公司目标是提升至约40%水平。
对于整个物流地产市场，翟廸强相信，在国内市场会继续非常蓬勃，越来越多的投资在物流地产方面，支持物流业的发展，而其中一个主要原因是国内近年在电商、零售业、第三方物流公司的增长，这些种种增长也得到了国家的支持。
在国家支持和企业发展的情况下，虽然国内的物流地产在不同地方都有相当多的供应，但是整体楼市都维持相当好的水平。
至于香港方面，当然这段时间由于疫情关系经济增长延缓了，但是整体在物流地产、工业地产的需求仍然是增加的，过去这段时间，无论是在投资方面还是租务方面，表现都是非常好的。
相比较之下，物流地产、工业地产在不同的投资地产板块中仍然是提供一个相对高的租金回报的。他相信，香港作为大湾区的一分子，可以继续持续的增长。
以下为顺丰房地产投资信托基金2021年度全年业绩发布会问答实录：
现场提问：去年公司投资组合的平均出租率为95.8%，未来有没有任何计划以提升资产回报？
康锦杰：95.8%是年末时的数据，之后我们已经提升了，因为有些租客业务上有发展的需要，多租了一些面积，尤其是在青衣的旗舰物业。所以大概在3月时，承诺的出租率已经达到97.3%，这也为2022年租金收入提供了一个额外的保证。
现场提问：顺丰控股股份集团租户占用可出租面积的80%，并于期内为总收益提供76.6%的贡献，是否有提升第三方的收入占比的计划?
康锦杰：关于顺丰集团的占比，大概是80%，收入大概是76%。我们看到他有一个长的租约，因为在上市时已经签了五年的租约，接下来的几年每年也会有一个加幅，所以提供了一个不错的稳定收入。所以接下来的几年，如果有一些三方租客离开，我们会找一些替代的三方租客去取代那些面积。当然，如果我们集团有需要，我们也欢迎他们多拿一些面积。
现场提问：目前有超过70%的收入是来自顺丰集团，公司有没有计划提升第三方收入以令租户更多元化，长远会否有目标的比例?
翟迪强：有关租户多元化，我们的背景有优点和缺点，我们的背景意味着我们是集团资产组成的一部分。优势在于，您知道，我们在扩展计划方面以及作为主要租户供货商为我们提供稳定的租金收入方面得到了集团的全力支持。这与地区中的其他REITS非常不同。
我们是唯一也是第一家在香港上市的物流重点房地产投资信托基金。我们也可能是唯一一个REITS是母公司也是主要租户，以过度集中或是多元化角度，这取决于你如何看待它。我们认为这对我们的投资者来说是一个优势。因为我们的主要租户也是我们的母公司，所以他们是leading playerin物流服务的主要参与者之一。
当您查看房东投资组合的质量时，您还需要考虑其租户的质量。我们在短期内的重点将继续保持顺丰集团作为我们投资组合中的主要租户。
现场提问：2022年的资产物业会不会增加？预计主要会在哪些区域？
翟迪强：有关扩大投资方面，我们会重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。顺丰集团在国内50个城市都有项目，总面积大概有700万平方米。我们会优先考虑实施一些已经投产落成的项目以及顺丰集团作为主要租户的项目。
地点方面，我们会重点优先考虑看大湾区、华东、中部以及北方的北京、天津等地的项目。我们希望在短期内可以动用现有的资金做一个收购。今年，我也有计划，也已经和集团在谈好几个项目的收购，当然，我们需要投资者支持在各方面的融资安排才能完成这个任务。所以短期、中期的计划现在已经有了，也希望很快可以对外公布具体的收购情况。
现场提问：顺丰房托今年会否有注资或收购计划?若收购会以何形式应付资金需求?
翟迪强：我们希望短期内可以动用现有的资金和银行贷款进行收购，我们手头上的现金和未动用贷款大概有7亿，希望可以用这个资金去做收购项目。
2022年，我们也希望可以多收购几个项目，我们也和顺丰集团有密切的联系，于他们现有的物流地产项目已经有相当数目落成，也已经有稳定的租金收入。我们优先考虑的项目主要是顺丰集团已经落成的、能够提供稳定租金收入的项目，顺丰集团本身是一个主要租客。租金回报方面，我们目标是比较现有物业佛山、芜湖的租金回报，这些水平的项目我们会优先考虑。
短期内如果是收购一个项目，我们现有的资金是足够的。如果我们今年内再进行多一些项目的收购，我们当然可以继续通过银行贷款，包括香港的银行贷款，也可能会牵涉到一些内地的银行贷款。如果进行更大型的收购，我们可能会通过股本融资，我有信心我们的投资者会认同公司的投资价值，希望这个估价短期内有一个正面的反应，帮助我们2022年接下来的这段时间做更多的收购，壮大我们的资产投资项目。
现场提问：公司有没有长线的资本负债比率目标?另外就收购集团的资产上如何进行融资?
何思婷：有关资本负债比率，我们的目标是40%左右。所以这真的取决于收购机会。而就有关融资需求,并且在不久的将来，我们将利用现有的可用现金并动用设施来支持未来进一步收购的收购。我们更倾向于股权融资和债务融资。这将取决于市场的支持，以便我们能够将我们的市场价格推高到一个高水平。
觀點網 過去逾兩年，受到疫情影響，全國各地經濟增速放緩。但與此同時，物流地產、工業地產卻成為一枝獨秀的存在，需求仍錄得增長，無論是在投資層面還是租務層面看，表現都是非常理想。
就像順豐房地產投資信託基金，該公司日前公佈從2021年5月上市以來的首份全年業績。由於其成立日期為2021年4月29日到2021年12月31日止，因此報告期只覆蓋8個月。
資料顯示，受惠於香港及內地市場對現代化物流設施的需求持續強勁，順豐房託期內的收益優於上市時的預測，較上市發售通函所載預測高出3.3%，達2.44億港元；物業收入淨額1.95億港元，可供分派收入1.38億港元；獨立估值總額65.4億港元，同比增1.5%。
同時，公司擬派每基金單位17.24港仙，分派比率100%。
業績發佈後的第五天，順豐房託於3月22日舉行了全年業績媒體發佈會，公司行政總裁兼執行董事翟廸強、投資總監康錦傑及財務主管何思婷均有出席。
作為香港首個及唯一一個並以物流為重點的房地產投資信託基金，翟廸強指，"順豐房託一年前上市，我們提供給投資者一個非常穩定的回報。"他表示，母公司順豐集團通過租用順豐房託的物業給予其強大的支持，相信旗下的物業仍然有升值的潛力。
據觀點新媒體瞭解，順豐集團佔順豐房託租户可出租面積達80.0%，併為報告期的總收益帶來了76.6%的貢獻。
被問到日後公司會否令旗下租户更多元化，以避免過度集中時，翟廸強稱："是否過度集中，這取決於你如何看待它"。他深信，這對投資者來説，是一個優勢。
"順豐集團是我們的主要租户也是我們的母公司，是物流服務的主要參與者之一，同時還需要考慮其租户的質量，而順豐集團亦具非常高的信用評級。"翟廸強認為，順豐集團可為公司提供穩定性，因此公司在短期內的重點將繼續保持順豐集團作為其投資組合中的主要租户。
翟廸強相信，無論作為主要租户供貨商為公司提供穩定的租金收入，以及在擴展計劃方面，公司目前正得到順豐集團的全力支持。
"2022年，我們將會與集團緊密合作，研究如何收購更多資產做大順豐房託，成為亞洲其中一家有規模的物流業地產房託基金。"他説。
從翟迪強所言可知道，公司正緊密地與順豐集團溝通，挑選一些合適的項目放到順豐房託中。而在順豐房託擴大投資計劃上，也重點先考慮順豐集團現有的物流地產項目。
據介紹，順豐集團在國內50個城市都有項目，總面積大概有700萬平方米。
"我們優先考慮的項目主要是順豐集團已經落成的、能夠提供穩定租金收入的項目，同時順豐集團將是一個主要租客（的項目）。"而地點方面，會主要以大灣區、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項目。
至於租金回報方面，據翟迪強指，目標是比較現有佛山、蕪湖兩地物業的租金回報。
翻查數據顯示，順豐房託現時的投資組合分別位於香港青衣、內地佛山及蕪湖三項現代物流物業，可出租面積約30.77萬平方米，並配備自動分揀及供應鏈系統用作支持設施的分撥中心。
據康錦傑公佈，位於香港青衣的物業提供最高的收入和估值，是一棟15層的現代物流倉，截至12月底出租率為92.6%，約66%租給順豐集團。
而位於廣東佛山的物業，是一個3層高的現代物流倉，出租率為100%，全部租給順豐集團作為區域樞紐，用以支援廣東省的快遞服務。至於位於安徽省蕪湖的物業，年尾時也有接近九成租予順豐集團。
總的來説，截至去年底，順豐房託投資組合的平均出租率為95.8%。康錦傑指，有關出租比率到目前再進一步提升，截至3月底承諾的出租率可達97.3%，主要因有租客在業務上有發展需要，因此增加了簽約面積。
翟廸強還透露，現已有幾個項目的收購與順豐集團在談，希望短期內可以動用現有的資金和銀行貸款進行收購。
"我們手頭上的現金和未動用貸款大概有7億港元，希望可以用這個資金去做收購項目。"翟廸強總結時更指，"目標是上市兩年內將我們的總資產從現時的60億擴大到120億港元。"
截至去年底，公司資本負債比率為30.6%，何思婷接着稱，公司目標是提升至約40%水平。
對於整個物流地產市場，翟廸強相信，在國內市場會繼續非常蓬勃，越來越多的投資在物流地產方面，支持物流業的發展，而其中一個主要原因是國內近年在電商、零售業、第三方物流公司的增長，這些種種增長也得到了國家的支持。
在國家支持和企業發展的情況下，雖然國內的物流地產在不同地方都有相當多的供應，但是整體樓市都維持相當好的水平。
至於香港方面，當然這段時間由於疫情關係經濟增長延緩了，但是整體在物流地產、工業地產的需求仍然是增加的，過去這段時間，無論是在投資方面還是租務方面，表現都是非常好的。
相比較之下，物流地產、工業地產在不同的投資地產板塊中仍然是提供一個相對高的租金回報的。他相信，香港作為大灣區的一分子，可以繼續持續的增長。
以下為順豐房地產投資信託基金2021年度全年業績發佈會問答實錄：
現場提問：去年公司投資組合的平均出租率為95.8%，未來有沒有任何計劃以提升資產回報？
康錦傑：95.8%是年末時的數據，之後我們已經提升了，因為有些租客業務上有發展的需要，多租了一些面積，尤其是在青衣的旗艦物業。所以大概在3月時，承諾的出租率已經達到97.3%，這也為2022年租金收入提供了一個額外的保證。
現場提問：順豐控股股份集團租户佔用可出租面積的80%，並於期內為總收益提供76.6%的貢獻，是否有提升第三方的收入佔比的計劃?
康錦傑：關於順豐集團的佔比，大概是80%，收入大概是76%。我們看到他有一個長的租約，因為在上市時已經簽了五年的租約，接下來的幾年每年也會有一個加幅，所以提供了一個不錯的穩定收入。所以接下來的幾年，如果有一些三方租客離開，我們會找一些替代的三方租客去取代那些面積。當然，如果我們集團有需要，我們也歡迎他們多拿一些面積。
現場提問：目前有超過70%的收入是來自順豐集團，公司有沒有計劃提升第三方收入以令租户更多元化，長遠會否有目標的比例?
翟迪強：有關租户多元化，我們的背景有優點和缺點，我們的背景意味着我們是集團資產組成的一部分。優勢在於，您知道，我們在擴展計劃方面以及作為主要租户供貨商為我們提供穩定的租金收入方面得到了集團的全力支持。這與地區中的其他REITS非常不同。
我們是唯一也是第一家在香港上市的物流重點房地產投資信託基金。我們也可能是唯一一個REITS是母公司也是主要租户，以過度集中或是多元化角度，這取決於你如何看待它。我們認為這對我們的投資者來説是一個優勢。因為我們的主要租户也是我們的母公司，所以他們是leading playerin物流服務的主要參與者之一。
當您查看房東投資組合的質量時，您還需要考慮其租户的質量。我們在短期內的重點將繼續保持順豐集團作為我們投資組合中的主要租户。
現場提問：2022年的資產物業會不會增加？預計主要會在哪些區域？
翟迪強：有關擴大投資方面，我們會重點先考慮順豐集團現有的物流地產項目。順豐集團在國內50個城市都有項目，總面積大概有700萬平方米。我們會優先考慮實施一些已經投產落成的項目以及順豐集團作為主要租户的項目。
地點方面，我們會重點優先考慮看大灣區、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項目。我們希望在短期內可以動用現有的資金做一個收購。今年，我也有計劃，也已經和集團在談好幾個項目的收購，當然，我們需要投資者支持在各方面的融資安排才能完成這個任務。所以短期、中期的計劃現在已經有了，也希望很快可以對外公佈具體的收購情況。
現場提問：順豐房託今年會否有注資或收購計劃?若收購會以何形式應付資金需求?
翟迪強：我們希望短期內可以動用現有的資金和銀行貸款進行收購，我們手頭上的現金和未動用貸款大概有7億，希望可以用這個資金去做收購項目。
2022年，我們也希望可以多收購幾個項目，我們也和順豐集團有密切的聯繫，於他們現有的物流地產項目已經有相當數目落成，也已經有穩定的租金收入。我們優先考慮的項目主要是順豐集團已經落成的、能夠提供穩定租金收入的項目，順豐集團本身是一個主要租客。租金回報方面，我們目標是比較現有物業佛山、蕪湖的租金回報，這些水平的項目我們會優先考慮。
短期內如果是收購一個項目，我們現有的資金是足夠的。如果我們今年內再進行多一些項目的收購，我們當然可以繼續通過銀行貸款，包括香港的銀行貸款，也可能會牽涉到一些內地的銀行貸款。如果進行更大型的收購，我們可能會通過股本融資，我有信心我們的投資者會認同公司的投資價值，希望這個估價短期內有一個正面的反應，幫助我們2022年接下來的這段時間做更多的收購，壯大我們的資產投資項目。
現場提問：公司有沒有長線的資本負債比率目標?另外就收購集團的資產上如何進行融資?
何思婷：有關資本負債比率，我們的目標是40%左右。所以這真的取決於收購機會。而就有關融資需求,並且在不久的將來，我們將利用現有的可用現金並動用設施來支持未來進一步收購的收購。我們更傾向於股權融資和債務融資。這將取決於市場的支持，以便我們能夠將我們的市場價格推高到一個高水平。
