投资要点
核心净利润同比增长79.2%：公司2021 年营业收入29.66 亿元，同比增长46.6%；核心净利润4.48 亿元，同比增长79.2%；核心净利率为15.1%，同比提升2.8 pct；每股派息9.3 分，派息率为25%，公司2021 年度业绩符合市场预期。
收入、利润结构持续优化：2021 年公司住宅及其他非商业物业管理服务、商写运营及物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务收入占比分别为38.0%、15.6%、26.6%和19.8%；毛利贡献分别为26.9%、18.9%、38.4%和15.8%。2021 年受益于新增的商业运营业务和快速发展的社区增值业务毛利率较高，公司综合毛利率为27.8%，同比提升2.5 pct。
合约面积突破亿方，市场化占比大幅提升：截至2021 年末，公司在管及合约面积分别为7348 和10586 万平米，分别同比增长61.7%和48.9%。2021年新增合约面积3752 万平米，其中来自第三拓展、收并购和母公司交付分别占比66.5%、20.4%和13.1%。得益于强劲的第三方拓展能力，2021年公司总合约面积中来自第三方的占比50.6%，同比提升17.7 pct。
商写板块成为新增长点：2021 年公司新增商写运营服务，包括商业运营及商业物业管理服务，该业务具备资产质量优、盈利能力强的特点，毛利率达34%。截至2021 年末，公司商业运营服务合约面积为210.3 万平米，商业物业管理合约面积为732.2 万平米；商业运营和物业管理业务分别有和18 个项目储备，商写板块成为新增长点
社区增值业务快速增长：2021 年公司社区增值服务收入为7.9 亿元，同比增长149.5%，主要因基数低且公司于年内完成对经纪业务、社区零售及美居业务体系搭建。公司已入选住建部及北京民政局“物业+养老”试点单位，试行社区居家养老轻资产平台运营模式，有望打开新的增长空间。
我们的观点：我们认为公司市场拓展能力迅速提升，社区增值业务快速发展，体现公司较强的内生增长能力。随着公司规模的稳健增长以及高毛利商写板块的拓展，公司有望继续保持较高的业绩弹性。
风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。
投資要點
核心淨利潤同比增長79.2%：公司2021 年營業收入29.66 億元，同比增長46.6%；核心淨利潤4.48 億元，同比增長79.2%；核心淨利率為15.1%，同比提升2.8 pct；每股派息9.3 分，派息率為25%，公司2021 年度業績符合市場預期。
收入、利潤結構持續優化：2021 年公司住宅及其他非商業物業管理服務、商寫運營及物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務收入佔比分別為38.0%、15.6%、26.6%和19.8%；毛利貢獻分別為26.9%、18.9%、38.4%和15.8%。2021 年受益於新增的商業運營業務和快速發展的社區增值業務毛利率較高，公司綜合毛利率為27.8%，同比提升2.5 pct。
合約面積突破億方，市場化佔比大幅提升：截至2021 年末，公司在管及合約面積分別為7348 和10586 萬平米，分別同比增長61.7%和48.9%。2021年新增合約面積3752 萬平米，其中來自第三拓展、收併購和母公司交付分別佔比66.5%、20.4%和13.1%。得益於強勁的第三方拓展能力，2021年公司總合約面積中來自第三方的佔比50.6%，同比提升17.7 pct。
商寫板塊成為新增長點：2021 年公司新增商寫運營服務，包括商業運營及商業物業管理服務，該業務具備資產質量優、盈利能力強的特點，毛利率達34%。截至2021 年末，公司商業運營服務合約面積為210.3 萬平米，商業物業管理合約面積為732.2 萬平米；商業運營和物業管理業務分別有和18 個項目儲備，商寫板塊成為新增長點
社區增值業務快速增長：2021 年公司社區增值服務收入為7.9 億元，同比增長149.5%，主要因基數低且公司於年內完成對經紀業務、社區零售及美居業務體系搭建。公司已入選住建部及北京民政局“物業+養老”試點單位，試行社區居家養老輕資產平臺運營模式，有望打開新的增長空間。
我們的觀點：我們認為公司市場拓展能力迅速提升，社區增值業務快速發展，體現公司較強的內生增長能力。隨着公司規模的穩健增長以及高毛利商寫板塊的拓展，公司有望繼續保持較高的業績彈性。
風險提示：業務擴張不及預期；物業管理滿意度降低；物業管理費收繳率降低；物業管理費提價受阻。
