业绩预览
预计2021 年盈利同比增长115%
我们预计合景悠活2021 年归母净利润同比增长115%至6.9 亿元，基本符合市场预期。
关注要点
2021 年面积拓展符合预期节奏，规模及业态实现跨越式发展。我们预计2021 年公司在管面积新增1.6 亿平米至约2 亿平米以上，符合此前提出的年度目标，预计收并购贡献新增管理面积约1.3-1.4 亿平米（主要系公司并购的雪松控股、上海申勤等标的有序并表，亦考虑公司于2022 年1 月公告收购的特丽洁），竞标外拓贡献约1,900-2,000 万平米的新增面积（预计非住宅占比约40%）。业态方面，我们预计到2021 年末，在管面积中非住宅业态占比约50%（其中绝大部分为公建业态），基本形成住宅、商业及公建等多业态布局。
住宅、商业运营及公建多业务条线稳步推进。我们预计2021 年住宅板块收入有望实现快速增长，一方面考虑到雪松控股并表带来的住宅项目收入，另一方面在社区增值服务端，公司在2021 年上半年已录得高速增长，考虑到下半年公司在美居、居家及园区空间等业务进一步布局，全年社区增值服务有望超过6 亿元（2020 年2.9 亿元）。非住宅方面，2021 年商业运营业务稳步推进，年内在北京、广州开业3 个写字楼项目，2020 年开业的购物中心客流量、销售额均实现约50%的同比增长；公建板块，年内雪松控股、上海申勤顺利并表，公司亦在近期公告收购特丽洁，进一步完善在环卫、城市服务领域的业务布局，我们预计2021 年全年公建板块收入贡献有望达到约10-15%（预计2022 年占比或进一步上行）。
估值与建议
考虑部分收购标的并表时间略微滞后，我们下调2021 年和2022 年归母净利润4%和6%至6.9 亿元和10.8 亿元（同比增长115%和55%），同时引入2023 年盈利预测，预计归母净利润14.3 亿元，同比增长33%。综合考虑前期市场风险偏好已充分下行且公司盈利预期向下调整，下调公司目标价35%至5.6 港元，对应67%上行空间和9 倍2022 年目标市盈率。维持跑赢行业评级。公司当前交易于5.4 倍2022 年市盈率。
风险
第三方竞标外拓进展不及预期，收并购整合进度不及预期。
業績預覽
預計2021 年盈利同比增長115%
我們預計合景悠活2021 年歸母淨利潤同比增長115%至6.9 億元，基本符合市場預期。
關注要點
2021 年面積拓展符合預期節奏，規模及業態實現跨越式發展。我們預計2021 年公司在管面積新增1.6 億平米至約2 億平米以上，符合此前提出的年度目標，預計收併購貢獻新增管理面積約1.3-1.4 億平米（主要系公司併購的雪松控股、上海申勤等標的有序並表，亦考慮公司於2022 年1 月公告收購的特麗潔），競標外拓貢獻約1,900-2,000 萬平米的新增面積（預計非住宅佔比約40%）。業態方面，我們預計到2021 年末，在管面積中非住宅業態佔比約50%（其中絕大部分爲公建業態），基本形成住宅、商業及公建等多業態佈局。
住宅、商業運營及公建多業務條線穩步推進。我們預計2021 年住宅板塊收入有望實現快速增長，一方面考慮到雪松控股並錶帶來的住宅項目收入，另一方面在社區增值服務端，公司在2021 年上半年已錄得高速增長，考慮到下半年公司在美居、居家及園區空間等業務進一步佈局，全年社區增值服務有望超過6 億元（2020 年2.9 億元）。非住宅方面，2021 年商業運營業務穩步推進，年內在北京、廣州開業3 個寫字樓項目，2020 年開業的購物中心客流量、銷售額均實現約50%的同比增長；公建板塊，年內雪松控股、上海申勤順利並表，公司亦在近期公告收購特麗潔，進一步完善在環衛、城市服務領域的業務佈局，我們預計2021 年全年公建板塊收入貢獻有望達到約10-15%（預計2022 年佔比或進一步上行）。
估值與建議
考慮部分收購標的並表時間略微滯後，我們下調2021 年和2022 年歸母淨利潤4%和6%至6.9 億元和10.8 億元（同比增長115%和55%），同時引入2023 年盈利預測，預計歸母淨利潤14.3 億元，同比增長33%。綜合考慮前期市場風險偏好已充分下行且公司盈利預期向下調整，下調公司目標價35%至5.6 港元，對應67%上行空間和9 倍2022 年目標市盈率。維持跑贏行業評級。公司當前交易於5.4 倍2022 年市盈率。
風險
第三方競標外拓進展不及預期，收併購整合進度不及預期。
