近年來，“房住不炒”一直是房地產政策層面的主基調，國家對行業監管不斷加強，房企經營環境面臨深層次變化，傳統的房地產開發模式遭遇嚴峻挑戰，行業迎來了新一輪的調整與變革。
隨着2022年的到來，在政策定調下，“穩”、“良性循環”成為未來房地產行業發展的重要方向。這也意味着，外部行業環境的一系列變化還將繼續倒逼房企積極轉變自身發展模式，一方面，對開發主業不斷加強運營管理、實現降本增效，挖掘管理紅利。另一方面，開拓多元化業務，拓展自身發展邊界，尋求可持續發展。
在此時點，不妨就此回顧弘陽地產(01996.HK)近一年的經營表現，探討其投資亮點與機會。
一、行業逆風期銷售表現穩健，抗風險能力不斷加強
過去一年，受“三道紅線”、房貸新規、供地“兩集中”等金融監管及調控政策影響，房企面臨銷售壓力。從房地產行業年度銷售情況來看，克而瑞數據統計顯示，2021年百強房企累計業績增速持續放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。
弘陽地產方面，在行業逆風階段，公司銷售亦受到一定程度影響，但整體表現穩健。2021年其實現累計合約銷售金額為872.2億元人民幣，較2020年全年同比微增0.83%。總體來看，在行業增速持續放緩的背景下，公司銷售金額依舊能實現小幅增長，一定程度證明公司經營的抗週期性。
穩定的銷售業績是公司良好財務基本面的有力支撐。關注到公司財務部分，弘陽地產的盈利能力始終保持穩健水平。上半年業績數據顯示，公司實現收入約129.65億元，同比增加34.7%；毛利潤約27.30億元，較去年同期增加12.1%；同時，公司位居綠檔房企之列，2021年中期其淨負債率為53.9%，剔除預收賬款後的資產負債率為69.4%，現金短債比為1.7倍。數據皆反映出弘陽地產在財務管理上的穩健，經營能力持續增強，抗風險能力突出。
二、土儲版圖持續擴張，雙輪驅動戰略成效顯着
土儲作為房企重要的資產儲備。通過拿地策略，不僅有助於瞭解到房企未來的發展，同時亦是考量其潛在成長空間的核心要素所在。從過往發展來看，弘陽地產能夠實現跨越式的發展，背後一個重要的因素便在於公司前瞻性的戰略佈局。
從區域分佈來看，公司從2020年提出堅持“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的佈局戰略，持續推進全國化佈局進程，在做強大江蘇的同時，對長三角地區（除江蘇）、大灣區、成渝地區等重點區域進行深耕。
截止至2021年年中，江蘇大本營範圍內，南通、常州、徐州等蘇南、蘇中、蘇北城市均有較高深耕度，開發超過10個項目，其他都市圈優質城市中，長沙、重慶、成都、合肥、佛山等關鍵城市均已開發超過4個項目。未來隨着公司持續推進戰略佈局，拓展多個重點城市區域，逐步加快全國化進程，而優質的土儲佈局下，也有望為弘陽地產未來業績的增長提供強力支撐。
值得一提的是，在上市前弘陽地產就已經提出了“商業+地產”雙輪驅動戰略，形成差異化的競爭力。目前，公司“商業+地產”項目已顯成效，差異化的商業模式促使弘陽地產的版圖迅速擴大。對於弘陽地產而言，地產與商業形成協同效應，一方面商業板塊能為地產增添動能，提升住宅產品溢價，穩固公司地產開發基本盤。另一方面地產能為商業引流，繁榮商業生態，進一步打造獨具特色的商業經營模式，有效增強公司綜合競爭力。
要知道，由於大規模拿地、拿地成本高等因素，部分房企的毛利率正在逐步侵蝕，而近幾年弘陽地產規模在保持穩步增長的同時，盈利能力亦表現穩健，這與商業板塊的貢獻與對地產板塊的賦能有很大關係。從公司公告得知，得益於南京弘陽廣場、合肥弘陽廣場等多個項目租金收入持續提升，2021年上半年公司商業經營業務銷售收入取得了較好的成效，達到2.92億元，相比去年同期增加37.1%。
近年來，弘陽地產商業競爭力持續提升。在2021中國商業地產百強企業排行榜上公司位列第12位，同時獲評“年度商業地產卓越企業”等稱號。？截止至2021年中期，南京（南京弘陽廣場）、常州（常州中吳弘陽廣場）等多地已經開始營業，同時常州弘陽1936、安慶弘陽廣場等商業項目預計於今年開業。除此之外，2021年8月弘陽更是在濰坊市中心獲取了大概90萬方規模的商住綜合體項目，其中涉及商業規模大概10萬方左右。
三、精細化運營，多維度提升產品軟實力
在過去20多年，中國房地產市場總體上保持了高速增長的勢頭，併成為中國經濟增長最重要的支柱之一。在行業大調整下，過往的“高負債、高槓杆、高週轉”模式將逐步過渡到以“提質、重服務”的發展模式。針對這一變化，弘陽地產憑藉“以客户為中心”的發展戰略深入客户圈層，主動了解客户需求，形成了時光系、昕悦系、宸暉系、弘著系等四大主力產品線，實現產品力與服務力的有效提升。
具體而言，公司會根據不同的客户需與建議主動優化產品與提升細節，提升客户在娛樂、健身、互動等多個生活領域的滿意程度，比如西部區域重慶璧山昕悦府項目根據客户的生活動線優化了架空層的使用功能；蘇南區域常州龍運天城項目用豐富植物搭配河灘石，讓住户有極具衝擊力的視覺呈現。官網數據顯示，2021年弘陽地產總體交付約4萬套，總體交付率94.3%，交付服務滿意度88分，3年期間提升14分，足以證明公司的服務體系持續獲得用户的信賴與認可。
與此同時，公司堅持“以經營為中心，以客户為中心”的運營策略，追求優質的客户服務以及嚴格的品控標準，並於2020年發佈了弘心服務2.0 young服務體系，圍繞“體貼、科技、滿足、精彩”四大關鍵詞，匹配客户置業全週期服務。
同年，公司打造了以弘心服務體系為基礎的弘心會服務一體化平臺與弘陽客服CRM平臺。其中，弘心會服務一體化平臺可以通過數字化賦能客户生活場景，體驗房屋維保、物業服務、社區生活等多個智慧便捷服務；弘陽客服CRM平臺則更多注重風險管控、移動驗房、客户服務、即時評價四大方面，為客户提供全週期服務，進一步確保公司產品力符合市場需求，實現產品創新、建造升級與服務提升，從而獲得客户的信賴與認可。
憑藉優質的服務以及獨具特色的產品力，弘陽地產已經收穫“2021中國房地產開發企業品牌價值50強“、”2021中國房地產企業客户滿意度30強”、“2021中國房地產客户服務體系領先企業”等多項殊榮，實現了以產品力兑現品牌價值、以穩健增長的業績見證企業實力的良性循環。
四、總結
在當前不確定的經濟環境下，地產行業發展邏輯迎來深層次改變，如何維持穩健經營、實現高質量可持續發展，成為一眾房企需要思考的關鍵議題。隨着新的一年到來，政策面逐漸釋放積極信號，多數機構觀點認為，目前行業處在估值底部，在風險出清後，地產板塊後續修復預期強。
觀察到從12月份開始，港股內房股板塊也開始有回升的跡象，而相應地，弘陽地產亦呈現明顯的築底反彈，開啟新一輪上漲行情。結合估值來看，目前公司亦處在估值窪地階段，預期未來隨着政策邊際放鬆以及公司業績端持續釋放潛力夯實財務基本面，後續表現仍然值得期待。