绿色物管公司
朗诗绿色生活在管规模截至2021 年6 月约1780 万平米（据第三方数据统计，截至2021 年底在管面积增加至2500 万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约85%。公司跟随集团的绿色发展策略，是中国绿色物管细分赛道中的头部企业之一。
朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，净杠杆比率在过去五年维持在65%以下，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。我们给予公司目标估值10 倍2022 年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股3.9 港元，首予买入评级。
报告摘要
绿色物管公司。朗诗绿色生活在管规模截至2021 年6 月约1780 万平米（据第三方数据统计，截至2021 年底在管面积增加至2500 万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约85%。朗诗集团于2001 年初成立，一直深耕长三角，并于2004 年开始实施聚焦绿色科技差异化发展战略，品牌知名度不断提升。朗诗绿色生活于2005 年成，跟随集团的绿色发展策略，根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。
项目结构进一步改善。项目来源分布上，关联房企占比逐步下降。来自第三方发展商的项目于2021 上半年占总在管面积及基础物管服务分部收入分别约42%及39%，2018 年时分别为16.6%及16.6%，外拓比率明显有所改善，上市后公司预算约1.4 亿元在并购上，并于2021 年底以约1 亿元间接收购新地锐意，取得639 万平米的在管面积。项目业态方面，目前以住宅项目为主，占基础物业管理服务分部收入约87.8%。然而公司会进一步发展非住宅物业的物业管理组合多元化。多业态物业管理能力将让朗诗绿色生活成为综合型物业管理服务提供商。
母公司集团稳健。朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，地产公司的净杠杆比在2017 年以來维持在65%以下，地产公司以较低风险的小股操盘方式来扩充市场占有率，根据克而瑞数据，朗诗地产2021 年操盘销售金额约465 亿元，排名第60 位。虽然销售规模增速较其他中型房企慢，但显示了集团对于持续稳定运营能力的重视，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。
首予买入评级。首予买入评级。朗詩綠色生活虽然社区增值服务收益占比较低，但凭着集团多业态的部署，未来有望逐步提升。公司计划进一步丰富现有增值服务，加入创新业务如家政、居家养老、美居等服務。公司目前的估值约为12 倍/8 倍的2021 年/22 年市盈率，低于其他中型物管公司。考虑到朗诗绿色生活及其集团的稳健发展，我们给予公司目标估值10 倍2022 年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股3.9 港元。
风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；盈利能力有待改善
綠色物管公司
朗詩綠色生活在管規模截至2021 年6 月約1780 萬平米（據第三方數據統計，截至2021 年底在管面積增加至2500 萬平米），主要位於長三角地區，佔總在管面積約85%。公司跟隨集團的綠色發展策略，是中國綠色物管細分賽道中的頭部企業之一。
朗詩集團十分關注風控，早年未有大舉加槓桿以衝規模，淨槓桿比率在過去五年維持在65%以下，作為集團物管業務平臺的朗詩綠色生活亦因而受惠。我們給予公司目標估值10 倍2022 年市盈率，相當於行業中型物管公司過往的平均估值水平，目標價為每股3.9 港元，首予買入評級。
報告摘要
綠色物管公司。朗詩綠色生活在管規模截至2021 年6 月約1780 萬平米（據第三方數據統計，截至2021 年底在管面積增加至2500 萬平米），主要位於長三角地區，佔總在管面積約85%。朗詩集團於2001 年初成立，一直深耕長三角，並於2004 年開始實施聚焦綠色科技差異化發展戰略，品牌知名度不斷提升。朗詩綠色生活於2005 年成，跟隨集團的綠色發展策略，根據中指院的資料，按擁有兩星或以上認證的綠色建築的在管建築面積比例計，公司在中國物業服務百強企業中排名第三位。
項目結構進一步改善。項目來源分佈上，關聯房企佔比逐步下降。來自第三方發展商的項目於2021 上半年佔總在管面積及基礎物管服務分部收入分別約42%及39%，2018 年時分別為16.6%及16.6%，外拓比率明顯有所改善，上市後公司預算約1.4 億元在併購上，並於2021 年底以約1 億元間接收購新地鋭意，取得639 萬平米的在管面積。項目業態方面，目前以住宅項目為主，佔基礎物業管理服務分部收入約87.8%。然而公司會進一步發展非住宅物業的物業管理組合多元化。多業態物業管理能力將讓朗詩綠色生活成為綜合型物業管理服務提供商。
母公司集團穩健。朗詩集團十分關注風控，早年未有大舉加槓桿以衝規模，地產公司的淨槓桿比在2017 年以來維持在65%以下，地產公司以較低風險的小股操盤方式來擴充市場佔有率，根據克而瑞數據，朗詩地產2021 年操盤銷售金額約465 億元，排名第60 位。雖然銷售規模增速較其他中型房企慢，但顯示了集團對於持續穩定運營能力的重視，作為集團物管業務平臺的朗詩綠色生活亦因而受惠。
首予買入評級。首予買入評級。朗詩綠色生活雖然社區增值服務收益佔比較低，但憑着集團多業態的部署，未來有望逐步提升。公司計劃進一步豐富現有增值服務，加入創新業務如家政、居家養老、美居等服務。公司目前的估值約為12 倍/8 倍的2021 年/22 年市盈率，低於其他中型物管公司。考慮到朗詩綠色生活及其集團的穩健發展，我們給予公司目標估值10 倍2022 年市盈率，相當於行業中型物管公司過往的平均估值水平，目標價為每股3.9 港元。
風險提示：併購外拓市場競爭愈趨激烈；盈利能力有待改善
