根据我们的测算，若严格执行当前的去金融化政策，行业去杠杆完成时点将在2023年结束，正式进入低杠杆时代。在我们的半年报综述第一章的专题讨论环节当中，我们测算了当前行业缩表的进程，预计将在2023年完成本轮缩表，若以2021年7月份八部委联合文件要求规范行业发展中对预收账款的规定来看，去杠杆时间可以额外拉长半年到一年。无论如何，若没有政府和金融机构的额外刺激，当前看似阵痛、但有长期好处的市场，将在2023~2024年完成去杠杆，正式进入低杠杆时代。以上可以参见《降档但扩表有曙光，利润率定方向---2021年中报综述》
作为重资产行业，去杠杆后将使行业进入低速发展期，需求端也将更多考虑实物供需、而非信贷政策，当前市场的关注点需要进行极大转变。在前一篇点评当中，我们提出了对需求端的讨论，由于数据的缺乏，尚没有清晰的逻辑对需求进行判断，但以制造业产业聚集带来的高端需求增加，至少在结构上将带来极大增量，且因为会有单价的提升，使得总金额依然能够得到一定增长，最终体现为不依赖金融杠杆下，行业进入低速发展阶段。与行业预期不相一致的是，当前市场更多着眼于对信贷政策放松与否的关注，而以当前和未来的政策来看，去金融化仍然是趋势，因此，主导行业的变量正在逐步切换。
低杠杆和低增长，对于过去高速发展的行业来说是极大的转折，因此进入到低估值阶段，但这个估值，并非PE所代表的估值陷阱，而是能够持续经营企业的DCF，结构性机会已经开始。尽管市场对地产的估值讨论，几乎全部集中于当期PE中，并因此陷入长期的估值陷阱，随着大量房企因为业绩负增长而被动提升PE，部分投资者已经开始转而选择其他估值方法。我们此前已经发布多篇深度报告，讨论行业估值方法，并给出了明确的计算方式和结果，对于有存在破产概率的房企来说，按照DCF模型，也可以算出是否低估，然而根据PE来看，大多进入到数据假象中。按照DCF，能够持续经营的房企，估值低估幅度平均达到50％，结构性机会已经开始，只等行业出清，即可完成估值修复。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；地产中介方面，受益我爱我家；同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式
根據我們的測算，若嚴格執行當前的去金融化政策，行業去槓桿完成時點將在2023年結束，正式進入低槓桿時代。在我們的半年報綜述第一章的專題討論環節當中，我們測算了當前行業縮表的進程，預計將在2023年完成本輪縮表，若以2021年7月份八部委聯合文件要求規範行業發展中對預收賬款的規定來看，去槓桿時間可以額外拉長半年到一年。無論如何，若沒有政府和金融機構的額外刺激，當前看似陣痛、但有長期好處的市場，將在2023~2024年完成去槓桿，正式進入低槓桿時代。以上可以參見《降檔但擴表有曙光，利潤率定方向---2021年中報綜述》
作為重資產行業，去槓桿後將使行業進入低速發展期，需求端也將更多考慮實物供需、而非信貸政策，當前市場的關注點需要進行極大轉變。在前一篇點評當中，我們提出了對需求端的討論，由於數據的缺乏，尚沒有清晰的邏輯對需求進行判斷，但以製造業產業聚集帶來的高端需求增加，至少在結構上將帶來極大增量，且因為會有單價的提升，使得總金額依然能夠得到一定增長，最終體現為不依賴金融槓桿下，行業進入低速發展階段。與行業預期不相一致的是，當前市場更多着眼於對信貸政策放鬆與否的關注，而以當前和未來的政策來看，去金融化仍然是趨勢，因此，主導行業的變量正在逐步切換。
低槓桿和低增長，對於過去高速發展的行業來説是極大的轉折，因此進入到低估值階段，但這個估值，並非PE所代表的估值陷阱，而是能夠持續經營企業的DCF，結構性機會已經開始。儘管市場對地產的估值討論，幾乎全部集中於當期PE中，並因此陷入長期的估值陷阱，隨着大量房企因為業績負增長而被動提升PE，部分投資者已經開始轉而選擇其他估值方法。我們此前已經發布多篇深度報告，討論行業估值方法，並給出了明確的計算方式和結果，對於有存在破產概率的房企來説，按照DCF模型，也可以算出是否低估，然而根據PE來看，大多進入到數據假象中。按照DCF，能夠持續經營的房企，估值低估幅度平均達到50％，結構性機會已經開始，只等行業出清，即可完成估值修復。推薦港股中的中國金茂、融創中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設、萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口等；地產中介方面，受益我愛我家；同時推薦物業板塊，受益招商積餘、碧桂園服務，推薦中海物業、寶龍商業。
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