收入稳步增长，投资拖累业绩表现。2021 年上半年公司实现营业收入958.2 亿元，同比增长23.9%，归母净利润119.9 亿元，同比增长9.4%。上半年公司的毛利率为20.8%，延续持续下滑趋势，较去年同期小幅下降2.1 个百分点；归母净利率为12.5%，较去年同期下滑1.7 个百分点。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）毛利率的持续下滑；2）公司销售及管理费用率较去年同期下滑0.2 个百分点；3）上半年的金融资产公允价值亏损达到12.2 亿元，我们推测其中大部分为公司对贝壳的投资。
充足的可售资源支持销售持续增长。2021 年上半年公司实现销售金额3207.6 亿元，同比大幅增长64.3%。随着疫情影响逐渐消退，公司供货力度加大，公司的销售金额在上半年实现加速增长。截至2021 年上半年，公司连同合联营公司的权益土储约为1.64 亿平方米，权益货值约为2.0 万亿元.从区域分布来看，西部地区、长三角、环渤海、中部地区和华南区域占比分别达到27.2%、24.9%、24.8%、12.2%和10.9%，各区域实现均衡发展。上半年公司严控拿地总额，截至2021 年上半年公司的权益拿地销售比为37.9%。公司预计全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
资本结构进一步改善，三道红线指标持续向好。截至2021 年上半年，公司有息负债总额为3035.3 亿元，基本和2020 年末持平。
公司净负债率达到86.6%，较2020 年末下降9.4 个百分点；剔除预收款项后的资产负债率达到76.0%，较2020 年末下降2.3 个百分点；非受限现金短债比达到1.11，同比提升2.8 个百分点。公司降杠杆的战略取得了显著成效，资本结构得到持续优化。
维持买入评级，目标价31.99 港元。基于上半年公司投资贝壳产生未实现的投资亏损，我们小幅下调了今年的盈利预测。我们预测2021-2023 年公司EPS 为7.86/9.20/10.46 元。根据可比公司估值，2021 年PE 为4X，对应目标价27.51 元，折合31.99 港元。
风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。
收入穩步增長，投資拖累業績表現。2021 年上半年公司實現營業收入958.2 億元，同比增長23.9%，歸母淨利潤119.9 億元，同比增長9.4%。上半年公司的毛利率爲20.8%，延續持續下滑趨勢，較去年同期小幅下降2.1 個百分點；歸母淨利率爲12.5%，較去年同期下滑1.7 個百分點。公司歸母淨利潤增速低於營收增速主要是由於：1）毛利率的持續下滑；2）公司銷售及管理費用率較去年同期下滑0.2 個百分點；3）上半年的金融資產公允價值虧損達到12.2 億元，我們推測其中大部分爲公司對貝殼的投資。
充足的可售資源支持銷售持續增長。2021 年上半年公司實現銷售金額3207.6 億元，同比大幅增長64.3%。隨着疫情影響逐漸消退，公司供貨力度加大，公司的銷售金額在上半年實現加速增長。截至2021 年上半年，公司連同合聯營公司的權益土儲約爲1.64 億平方米，權益貨值約爲2.0 萬億元.從區域分佈來看，西部地區、長三角、環渤海、中部地區和華南區域佔比分別達到27.2%、24.9%、24.8%、12.2%和10.9%，各區域實現均衡發展。上半年公司嚴控拿地總額，截至2021 年上半年公司的權益拿地銷售比爲37.9%。公司預計全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。
資本結構進一步改善，三道紅線指標持續向好。截至2021 年上半年，公司有息負債總額爲3035.3 億元，基本和2020 年末持平。
公司淨負債率達到86.6%，較2020 年末下降9.4 個百分點；剔除預收款項後的資產負債率達到76.0%，較2020 年末下降2.3 個百分點；非受限現金短債比達到1.11，同比提升2.8 個百分點。公司降槓桿的戰略取得了顯著成效，資本結構得到持續優化。
維持買入評級，目標價31.99 港元。基於上半年公司投資貝殼產生未實現的投資虧損，我們小幅下調了今年的盈利預測。我們預測2021-2023 年公司EPS 爲7.86/9.20/10.46 元。根據可比公司估值，2021 年PE 爲4X，對應目標價27.51 元，摺合31.99 港元。
風險提示：1）房地產銷售規模增長不及預期。2）佈局城市調控政策力度超預期。
