事件：
公司发布半年报，2021H1 营业总收入384.8 亿元，同比增长29.6%，归属母公司净利润17.5 亿元，同比减少14.7%。合约销售额为1089.9 亿元，同比增长33.9%，合约销售面积约790.1 万平方米，合约平均售价约为每平方米13793 元。
报告期内，受结算项目结构影响，公司净利润增长放缓，但公司定位高质量增长，谨慎拿地，现金流情况向好。
投资摘要：
房地产业务收入实现273.8 亿元，在全部收入占比68.3%。公司“房地产+建筑”
双轮驱动，房地产、建筑和其他业务收入占比分别为68.3%、28.3%和3.4%，同比增速分别为31.5%、17.2%和-19.7%。房地产销售金额中，一、二线城市占比36%。
净利润受结算结构影响同比减少14.7%。2021H1 公司归属上市公司股东净利润17.5 亿元，主要原因为非并表项目结算减少，导致投资收益实现6.8 亿元，同比减少62%。受此影响，净利润率同比下降2.36 个百分点至4.54%。
竣工计划集中在下半年，保证全年增长。2021H1 竣工面积395 万平方米，同比下降25%，完成全年竣工计划的32%。新开工面积541 万平方米，同比下降5.9%，完成全年开工计划的58%。
谨慎拿地，土储聚焦长三角。2021 年上半年，公司新增41 个项目，规划建筑面积699.9 万平方米，平均土地收购成本为每平方米4136 元，权益地价总额为289.48 亿元，对比上半年1089.9 亿元的销售额，拿地成本占销售额比重低于40%。新增41 个项目，按面积计算三四线城市占比78%，长三角占比40%。
下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021 年8 月10 日下午，天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，最高溢价率均降至不超15%，触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地，为下半年新规划优化土储结构奠定基础。
“三条红线”踩一条，处于“黄档”。截至2021H1，公司的净负债率为95.27%，现金短贷比为1.03。仅剔除预收款项后的资产负债率不满足低于70%的要求，2021H1 为77.42%，较2020 年末下降1.27 个百分点。
现金流情况向好。经营性现金流入764.4 亿元，同比增长12.1%，是一年内到期的有息负债的3.6 倍，其中销售商品、提供劳务收到的现金流入526.6 亿元，同比增加30.6%。经营活动产生的现金流量净额24.1 亿元，同比增加18.5%，持续保持正值。
毛利率和期间费用率维持稳定。公司综合毛利率16.31%，同比下降0.97 个百分点。销售费用率、管理费用率和销售费用率分别为2.5%、4.59%和1.49%，同比变动0.14、0.37 和-0.03 个百分点，整体维持稳定。
投资策略：在目前“三条红线”、“两集中”等行业政策下，中南建设采取高质量发展的策略，谨慎拿地，保证公司现金流情况向好。我们预计公司2021~2023 年的营业收入分别为983 亿元、1149 亿元、1389 亿元，归属于上市公司股东净利润分别为81 亿元、95 亿元、120 亿元，每股收益分别为2.13 元、2.5 元、3.15元，对应PE 分别为2.15、1.84、1.46 倍。维持“买入”评级。
风险提示：销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险
事件：
公司發佈半年報，2021H1 營業總收入384.8 億元，同比增長29.6%，歸屬母公司淨利潤17.5 億元，同比減少14.7%。合約銷售額為1089.9 億元，同比增長33.9%，合約銷售面積約790.1 萬平方米，合約平均售價約為每平方米13793 元。
報告期內，受結算項目結構影響，公司淨利潤增長放緩，但公司定位高質量增長，謹慎拿地，現金流情況向好。
投資摘要：
房地產業務收入實現273.8 億元，在全部收入佔比68.3%。公司“房地產+建築”
雙輪驅動，房地產、建築和其他業務收入佔比分別為68.3%、28.3%和3.4%，同比增速分別為31.5%、17.2%和-19.7%。房地產銷售金額中，一、二線城市佔比36%。
淨利潤受結算結構影響同比減少14.7%。2021H1 公司歸屬上市公司股東淨利潤17.5 億元，主要原因為非並表項目結算減少，導致投資收益實現6.8 億元，同比減少62%。受此影響，淨利潤率同比下降2.36 個百分點至4.54%。
竣工計劃集中在下半年，保證全年增長。2021H1 竣工面積395 萬平方米，同比下降25%，完成全年竣工計劃的32%。新開工面積541 萬平方米，同比下降5.9%，完成全年開工計劃的58%。
謹慎拿地，土儲聚焦長三角。2021 年上半年，公司新增41 個項目，規劃建築面積699.9 萬平方米，平均土地收購成本為每平方米4136 元，權益地價總額為289.48 億元，對比上半年1089.9 億元的銷售額，拿地成本佔銷售額比重低於40%。新增41 個項目，按面積計算三四線城市佔比78%，長三角佔比40%。
下半年土地溢價率新規有望優化公司土儲結構。2021 年8 月10 日下午，天津規劃和自然資源局發佈《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》，最高溢價率均降至不超15%，觸頂後啟動搖號機制。公司上半年謹慎拿地，為下半年新規劃優化土儲結構奠定基礎。
“三條紅線”踩一條，處於“黃檔”。截至2021H1，公司的淨負債率為95.27%，現金短貸比為1.03。僅剔除預收款項後的資產負債率不滿足低於70%的要求，2021H1 為77.42%，較2020 年末下降1.27 個百分點。
現金流情況向好。經營性現金流入764.4 億元，同比增長12.1%，是一年內到期的有息負債的3.6 倍，其中銷售商品、提供勞務收到的現金流入526.6 億元，同比增加30.6%。經營活動產生的現金流量淨額24.1 億元，同比增加18.5%，持續保持正值。
毛利率和期間費用率維持穩定。公司綜合毛利率16.31%，同比下降0.97 個百分點。銷售費用率、管理費用率和銷售費用率分別為2.5%、4.59%和1.49%，同比變動0.14、0.37 和-0.03 個百分點，整體維持穩定。
投資策略：在目前“三條紅線”、“兩集中”等行業政策下，中南建設採取高質量發展的策略，謹慎拿地，保證公司現金流情況向好。我們預計公司2021~2023 年的營業收入分別為983 億元、1149 億元、1389 億元，歸屬於上市公司股東淨利潤分別為81 億元、95 億元、120 億元，每股收益分別為2.13 元、2.5 元、3.15元，對應PE 分別為2.15、1.84、1.46 倍。維持“買入”評級。
風險提示：銷售不及預期風險、房地產政策調控風險、疫情反覆風險
