整体业绩快速增长，盈利能力保持稳定。公司2021年上半年实现营收300.7亿元，同比增长34.8%；毛利率30.9%，去年同期为33.8%：总口径核心利润39.3亿元，同比增长28.9%；归母净利润30.0亿元，同比增长8.5%，受盖于在拿地模式方面的优势，公司2021年上半年毛利率水平维持在较高水平，较同侪具备一定优势。费用率方面，公司2021年上半年SG&A费用率同比下降1.7个百分点至7.3%，降本控费效果显现。不过，由于少数股东损益占比提升（21HI为0.76亿元，20H1为亏损4.10亿元）等原因，公司归母净利润增速慢于总口径利润增速。整体而言，公司2021年上半年业绩实现了稳步增长；随着旧改等优质土储价值不断释放，公司经营业绩也有望持续成长。

拿地优势不断强化，旧改项目持续兑现。公司2021年上半年继续保持多元拿地的优势，期内拿地权益建面246万方，其中按建面城市更新及收并购占比分别为33%、22%，约63%分布于大湾区。公司上半年新增土储总对价约345亿元，对应货值约1031亿元，按权益对价计一线城市占比达50%，拿地成本控制合理。截至2021年上半年末，公司土储总货值达7346.6亿元，较2020年末增长9.6%，其中一线城市占比达54%，除纳入土储的旧改项目外，公司期末未纳入土储旧改项目占地面积5370万方，对应可售面积预计达1.1亿平，其中深圳和广州潜在可售面积占比约为70%。充裕且成本合理的土储能够有效支撑公司未来增长与盈利能力。

红线指标快速达标，财务管理保持积极。得益于良好的销售状况及积极的财务资金管理，公司2021年上半年末现金及存款总额达487.36亿元，较2020年末增长约3.4%。在快速发展的同时，公司有息负债总额保持稳定，期末监管口径现金短债比约1.53倍（2020年末：1.56倍），净负债率较2020年末继续下降2.4 pet至93.7%，杠杆水平持续下降。截至2021年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率约为69.9%，“三道红线”指标全部转绿。随着优质资源价值不断释放，公司未来财务状况有望持续改善。

财务状况持续改善，充裕土储支撑增长，维持“买入”评级。考虑到市场情况变化，我们下调公司21-23年盈利预测2.2%2.1%/1.3%，预测公司2021-2023年核心EPS分别为人民币1.06元、1.29元和1.56元，同比增长22.4%、21.4%和21.3%。公司目前布局优质，土储成本维持合理。考虑到行业整体的估值压力，给予55%目标NAV折让，调整目标价13%至4.7港元，对应2021年4.6倍PE，较现价空间达105%。（最新股价为8月25日收盘价，计算估值指标及EPS增速时已使用最新总股本进行调整）