业绩概要：核心利润增长近三成，利润率维持稳定上半年佳兆业集团实现收入301 亿（YoY+35%），核心净利润39 亿（YoY+29%），毛利率30.9%（YoY-2.9pct），净利润率10.2%（-0.4pct）。
上半年佳兆业集团收入规模稳健增长，得益于高毛利旧改项目结算及管控效率提升，在行业利润率下行的趋势中，公司利润率水平维持稳定，归母利润口径下的净利润率为10%，处于行业较高水平。
销售规模：销售同增五成，完成全年目标接近50%2021 年上半年，佳兆业集团实现权益合约销售额639 亿（YoY+77%），完成全年销售目标1300 亿的49%。大湾区贡献主要销售规模增长，占比超过50%。
得益于疫情后，大湾区及长三角房地产市场持续复苏，销售面积增长对销售规模增长驱动显著。上半年公司合约销售面积381 万m2（YoY+80%），合约销售均价16777元/m2，与去年同期基本持平。长三角区域合约销售金额占比提升至20%（YoY+12pct）。
拿地力度：旧改提速，城市更新转化速度提升明显新增项目方面，佳兆业集团上半年合计新增15 个项目，合计权益建筑面积246 万m2（YoY-12%）。旧改方面，上半年成功完成3 个大湾区城市更新项目转化，可售面积合计113 万m2，预计可售货值727 亿（YoY+169%），上半年旧改转化货值已超去年全年水平。上半年新增土储中城市更新占比33%，相比去年同期提升11pct。
推货计划：土储丰厚，下半年可推货值充沛
得益于稳健的土地拓展战略，以及加速提升的旧改项目转化效率，佳兆业集团土储规模持续增长。2021 年中，公司土地储备合计3114 万m2（YoY+8%），预计土储总货值7347 亿（YoY+10%）。
良好的土地储备保障未来销售发展，下半年预计可售货值1270 亿，其中91%位于一线及二线城市，大湾区及长三角区域货值占比分别为55%及16%。实现全年销售目标1300 亿，当前推盘计划下，去化率超过52%即可完成。
财务表现：负债优化，三道红线提前全部达标负债端管理良好，截至2021 年中期，佳兆业集团账面现金487 亿（YoY+20%），三道红线监管指标中，净负债率为93.7%（YoY-4.2pct）、现金短债比1.53（YoY-0.03），剔除预收账款后的资产负债率为69.9%（YoY-0.4pct）。
在结算规模上升，债务管控量好的情况下，公司债务结构不断优化，三道红线监管要求提前达标进入绿档。2021 年5 月公司完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖收购，将2024 年债券到期量由30.5 亿美元将至22.5 亿美元，再融资风险见底。
投资建议：
受行业集中供地政策变更影响，行业整体招拍挂市场拿地难度增加，项目盈利能力受限。佳兆业集团凭借强大的旧改经验及操盘能力，在政策驱动的背景下，不断加速城市更新项目的转化效率。我们预计，2021 至2023 年公司实现收入719 亿、892 亿及1065 亿，同比增长29%、24%及19%。实现归属母公司净利润64 亿、78 亿及90 亿，同比增长18%、22%及14%。当前股价对应2021 年业绩PE 估值为2.07 倍，维持“买入”评级。
风险提示：地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时
業績概要：核心利潤增長近三成，利潤率維持穩定上半年佳兆業集團實現收入301 億（YoY+35%），核心淨利潤39 億（YoY+29%），毛利率30.9%（YoY-2.9pct），淨利潤率10.2%（-0.4pct）。
上半年佳兆業集團收入規模穩健增長，得益於高毛利舊改項目結算及管控效率提升，在行業利潤率下行的趨勢中，公司利潤率水平維持穩定，歸母利潤口徑下的淨利潤率爲10%，處於行業較高水平。
銷售規模：銷售同增五成，完成全年目標接近50%2021 年上半年，佳兆業集團實現權益合約銷售額639 億（YoY+77%），完成全年銷售目標1300 億的49%。大灣區貢獻主要銷售規模增長，佔比超過50%。
得益於疫情後，大灣區及長三角房地產市場持續復甦，銷售面積增長對銷售規模增長驅動顯著。上半年公司合約銷售面積381 萬m2（YoY+80%），合約銷售均價16777元/m2，與去年同期基本持平。長三角區域合約銷售金額佔比提升至20%（YoY+12pct）。
拿地力度：舊改提速，城市更新轉化速度提升明顯新增項目方面，佳兆業集團上半年合計新增15 個項目，合計權益建築面積246 萬m2（YoY-12%）。舊改方面，上半年成功完成3 個大灣區城市更新項目轉化，可售面積合計113 萬m2，預計可售貨值727 億（YoY+169%），上半年舊改轉化貨值已超去年全年水平。上半年新增土儲中城市更新佔比33%，相比去年同期提升11pct。
推貨計劃：土儲豐厚，下半年可推貨值充沛
得益於穩健的土地拓展戰略，以及加速提升的舊改項目轉化效率，佳兆業集團土儲規模持續增長。2021 年中，公司土地儲備合計3114 萬m2（YoY+8%），預計土儲總貨值7347 億（YoY+10%）。
良好的土地儲備保障未來銷售發展，下半年預計可售貨值1270 億，其中91%位於一線及二線城市，大灣區及長三角區域貨值佔比分別爲55%及16%。實現全年銷售目標1300 億，當前推盤計劃下，去化率超過52%即可完成。
財務表現：負債優化，三道紅線提前全部達標負債端管理良好，截至2021 年中期，佳兆業集團賬面現金487 億（YoY+20%），三道紅線監管指標中，淨負債率爲93.7%（YoY-4.2pct）、現金短債比1.53（YoY-0.03），剔除預收賬款後的資產負債率爲69.9%（YoY-0.4pct）。
在結算規模上升，債務管控量好的情況下，公司債務結構不斷優化，三道紅線監管要求提前達標進入綠檔。2021 年5 月公司完成交換要約和未經修改的荷蘭式拍賣收購，將2024 年債券到期量由30.5 億美元將至22.5 億美元，再融資風險見底。
投資建議：
受行業集中供地政策變更影響，行業整體招拍掛市場拿地難度增加，項目盈利能力受限。佳兆業集團憑藉強大的舊改經驗及操盤能力，在政策驅動的背景下，不斷加速城市更新項目的轉化效率。我們預計，2021 至2023 年公司實現收入719 億、892 億及1065 億，同比增長29%、24%及19%。實現歸屬母公司淨利潤64 億、78 億及90 億，同比增長18%、22%及14%。當前股價對應2021 年業績PE 估值爲2.07 倍，維持“買入”評級。
風險提示：地產調控政策收緊超預期、雙集中出讓規則變更、引用數據滯後或不及時
