1H21 整体表现喜忧参半；维持“买入”
中国奥园（奥园）发布的1H21 业绩：1H21 归属母公司股东净利润同比下降14%至人民币21 亿元，收入同比增长15%，毛利率下降4.3 个百分点（主因低利润率项目持续确认）。同时，奥园的资产负债表进一步改善，1H21 末净负债率为78%（2020 年末为84%），实际利率降至7.0%（1H20：7.5%）。我们继续看好奥园在部分大湾区城市的主导地位及其在城市更新业务方面的先发优势。我们保持奥园2021-2023 年EPS 预测为2.50/3.04/3.49 元；当前股价对应1.6 倍2021 年预测PE，我们认为估值不高。维持“买入”评级，目标价14.70 港币(基于对2021 年NAV 预测每股21.00 港币采用30%的折让)。
有望通过城市更新业务缓解利润率压力
奥园1H21 城市更新项目转换稳步推进，新增可售货值人民币140 亿元（占1H21 新增可售货值的76%）。展望2021-2024 年，我们预计公司城市更新项目有望贡献总可售货值人民币2,420 亿元，这部分项目的毛利率约为35-40%，净利润率约为15-20%。尽管奥园在低线城市的项目短期利润率面临压力，但我们认为其在城市更新板块的宝贵储备资源（1H21 末：人民币7,540 亿元，99%位于大湾区）可以为公司面临的利润率压力带来缓冲（2021-2023 年毛利率约为25-27%）。
审慎拿地为可持续增长提供支撑
1H21 奥园的财务状况大幅改善，1H21 末净负债率达到78%（2020 年底为84%），实际利率下降至7.0%（1H20：7.5%）。我们认为，改善得益于公司审慎的土地储备（1H21 总土地成本仅占合约销售额的10%）。鉴于奥园持续审慎的土地补充策略和有价值的储备资源（1H21 末：人民币13,480亿元），我们预计奥园在2021-2023 年期间的销售年复合增长率约为18%，2021-2023 年期间净负债率约为50-81%。
维持“买入”，目标价14.70 港币
鉴于其均衡的发展，我们继续看好奥园。我们的目标价14.70 港币是基于对2021年NAV 预测每股21.00 港币采用30%的折让（不变）。维持“买入”评级。
风险提示：1）公司城市更新项目转换进度慢于预期；2）流动性收紧；3）业务多元化过于激进。
1H21 整體表現喜憂參半；維持“買入”
中國奧園（奧園）發佈的1H21 業績：1H21 歸屬母公司股東淨利潤同比下降14%至人民幣21 億元，收入同比增長15%，毛利率下降4.3 個百分點（主因低利潤率項目持續確認）。同時，奧園的資產負債表進一步改善，1H21 末淨負債率爲78%（2020 年末爲84%），實際利率降至7.0%（1H20：7.5%）。我們繼續看好奧園在部分大灣區城市的主導地位及其在城市更新業務方面的先發優勢。我們保持奧園2021-2023 年EPS 預測爲2.50/3.04/3.49 元；當前股價對應1.6 倍2021 年預測PE，我們認爲估值不高。維持“買入”評級，目標價14.70 港幣(基於對2021 年NAV 預測每股21.00 港幣採用30%的折讓)。
有望通過城市更新業務緩解利潤率壓力
奧園1H21 城市更新項目轉換穩步推進，新增可售貨值人民幣140 億元（佔1H21 新增可售貨值的76%）。展望2021-2024 年，我們預計公司城市更新項目有望貢獻總可售貨值人民幣2,420 億元，這部分項目的毛利率約爲35-40%，淨利潤率約爲15-20%。儘管奧園在低線城市的項目短期利潤率面臨壓力，但我們認爲其在城市更新板塊的寶貴儲備資源（1H21 末：人民幣7,540 億元，99%位於大灣區）可以爲公司面臨的利潤率壓力帶來緩衝（2021-2023 年毛利率約爲25-27%）。
審慎拿地爲可持續增長提供支撐
1H21 奧園的財務狀況大幅改善，1H21 末淨負債率達到78%（2020 年底爲84%），實際利率下降至7.0%（1H20：7.5%）。我們認爲，改善得益於公司審慎的土地儲備（1H21 總土地成本僅佔合約銷售額的10%）。鑑於奧園持續審慎的土地補充策略和有價值的儲備資源（1H21 末：人民幣13,480億元），我們預計奧園在2021-2023 年期間的銷售年複合增長率約爲18%，2021-2023 年期間淨負債率約爲50-81%。
維持“買入”，目標價14.70 港幣
鑑於其均衡的發展，我們繼續看好奧園。我們的目標價14.70 港幣是基於對2021年NAV 預測每股21.00 港幣採用30%的折讓（不變）。維持“買入”評級。
風險提示：1）公司城市更新項目轉換進度慢於預期；2）流動性收緊；3）業務多元化過於激進。
