1H21业绩符合市场预期
中国奥园公布1H21业绩,收入同比增长15%至325亿元,核心净利润同比下降12%至21.6亿元,符合市场预期。
资产负债表修复初见成效。2020年末由于扣预负债率踩线(为78.4%),公司处于“黄档”。上半年公司积极践行“稳规模,降杠杆”的战略,拿地克制(土地款支出占回款比例为17%),严抓回款(回款率维持在87%),有息负债规模略降3%。然而由于公司中期派发去年全年股息导致归母权益略微收缩,叠加少数股东权益微降,因此中期扣预负债率稳定在78.5%、并未下降,但净负债率下降2个百分点至80.7%,现金短债比维持在1.3倍。此外,奥园中期平均融资成本较2020年边际下行0.2百分点至7%。
往前看,公司计划今明两年拿地金额不超过销售的20%,有息负债规模今年降至1000亿元以下(对应降幅约15%)、明年降幅不低于5%,并通过积极结算使归母权益复合增速不低于15%,从而于明年底进入“绿档”。
土储规模微缩,旧改持续推进。上半年公司拿地克制、仅补货178亿元,且其中76%为珠海和广州的旧村项目转化贡献,因此至中期土储货值较去年末微缩4%至5939亿元。上半年奥园旧改盘面仍在持续扩大,至中期旧改潜在可转化货值达7543亿元,且公司预计2021-24年分别能落地400、520、680和820亿元,旧改已成为其重要增储渠道。考虑到旧改项目普遍毛利率较高、达35-40%,我们认为公司土储质量有望大体稳定。
发展趋势
料全年销售目标平稳达成。上半年奥园已完成全年1500亿元销售目标(同比增长13%)的45%。考虑到下半年可售资源充裕、达1550亿元(其中新推货900亿元),我们认为全年目标有望平稳达成。上半年销售质量维持稳定,我们估计销售毛利率约26%,权益比例约73%。
盈利预测与估值
基于交付节奏调整,下调2021-22年盈利预测8%和10%至53亿元和60亿元(对应增长10%和13%);基于盈利预测调整叠加修复财务过程中盈利增长存在不确定性,下调目标价19%至6.07港币(2.6倍2021年市盈率,30%上行空间),维持中性评级。公司当前交易于2.0倍和1.8倍2021-22年市盈率,18.0%和20.2%股息收益率。
风险
2021年销售和交付表现超出我们预期。
1H21業績符合市場預期
中國奧園公佈1H21業績,收入同比增長15%至325億元,核心淨利潤同比下降12%至21.6億元,符合市場預期。
資產負債表修復初見成效。2020年末由於扣預負債率踩線(爲78.4%),公司處於“黃檔”。上半年公司積極踐行“穩規模,降槓桿”的戰略,拿地剋制(土地款支出佔回款比例爲17%),嚴抓回款(回款率維持在87%),有息負債規模略降3%。然而由於公司中期派發去年全年股息導致歸母權益略微收縮,疊加少數股東權益微降,因此中期扣預負債率穩定在78.5%、並未下降,但淨負債率下降2個百分點至80.7%,現金短債比維持在1.3倍。此外,奧園中期平均融資成本較2020年邊際下行0.2百分點至7%。
往前看,公司計劃今明兩年拿地金額不超過銷售的20%,有息負債規模今年降至1000億元以下(對應降幅約15%)、明年降幅不低於5%,並通過積極結算使歸母權益複合增速不低於15%,從而於明年底進入“綠檔”。
土儲規模微縮,舊改持續推進。上半年公司拿地剋制、僅補貨178億元,且其中76%爲珠海和廣州的舊村項目轉化貢獻,因此至中期土儲貨值較去年末微縮4%至5939億元。上半年奧園舊改盤面仍在持續擴大,至中期舊改潛在可轉化貨值達7543億元,且公司預計2021-24年分別能落地400、520、680和820億元,舊改已成爲其重要增儲渠道。考慮到舊改項目普遍毛利率較高、達35-40%,我們認爲公司土儲質量有望大體穩定。
發展趨勢
料全年銷售目標平穩達成。上半年奧園已完成全年1500億元銷售目標(同比增長13%)的45%。考慮到下半年可售資源充裕、達1550億元(其中新推貨900億元),我們認爲全年目標有望平穩達成。上半年銷售質量維持穩定,我們估計銷售毛利率約26%,權益比例約73%。
盈利預測與估值
基於交付節奏調整,下調2021-22年盈利預測8%和10%至53億元和60億元(對應增長10%和13%);基於盈利預測調整疊加修復財務過程中盈利增長存在不確定性,下調目標價19%至6.07港幣(2.6倍2021年市盈率,30%上行空間),維持中性評級。公司當前交易於2.0倍和1.8倍2021-22年市盈率,18.0%和20.2%股息收益率。
風險
2021年銷售和交付表現超出我們預期。