1H21业绩符合市场预期
时代中国公布1H21业绩，受制于住宅开发交付节奏后置，上半年收入同比下降9%至136亿元。但得益于城市更新业务产生7-8亿元税后利润（主要来自两个旧厂转化后政府收储的返还款），核心净利润同比增长5.4%至16.4亿元，符合市场预期。公司未宣派中期股息，与往年派息政策一致。
城市更新落地持续夯实土储资源。公司截至上半年末城市更新潜在货值超过1.6万亿元，且广佛按面积占比76%,东莞和惠州占比20%,布局优越。上半年公司转化并纳入土储两个项目，对应货值103亿元，占新增货值比例为40%。当前公司土储中旧改转化项目占比已达30%（按建面），公司预计今年全年旧改转化可贡献约350亿元确权货值，明后两年或有约2000亿元旧村项目逐步落地，持续夯实资源盘面。截至1H21末，公司存量土储按建面逾90%位于大湾区，地货比约为25%,具备竞争力。
财务端稳步改善。公司截至中期仍处于“三条红线”下的“黄档”，但各项指标较2020年末稳中向好：扣预负债率下降2个百分点至76.6%,净负债率大体稳定在71%,现金短债比略有改善至2.3倍。这主要得益于公司今年以来严抓回款效率、累计回款率从去年的75%提升至80%,带动权益销售回款同比增长39%。另一方面，拿地节制（土地款支出占销售回款比例为29%）和少数股东权益的增厚亦对财务改善形成支撑。此外，公司中期短债占比较2020年末的30%降至21%,平均融资成本亦较2020年末改善0.3百分点至7%,我们预计至年底或有进一步改善。
发展趋势
料全年销售目标平稳达成，盈利低个位数增长。公司上半年已完成全年100亿元销售目标（同比增长10%）的41%,下半年计划新推货600亿元，为目标达成提供坚实支撑。盈利方面，考虑到今年旧改项目对结转的贡献有限、报表毛利率仍有压制，且少数股东损益占比增加或压制归母利润表现，我们预计全年核心净利润将有低个位数增长。
盈利预测与估值
维持盈利预测和中性评级，考虑到个别房企信用风险对板块情绪可能的干扰，下调目标价17%至10.29港元（3.4倍2021年市盈率，24%上行空间）。公司当前交易于2.7倍和2.4倍2021-22年市盈率，对应股息收益率为10.9%和12.5%。
风险
大湾区购房需求超预期下滑。
1H21業績符合市場預期
時代中國公佈1H21業績，受制於住宅開發交付節奏後置，上半年收入同比下降9%至136億元。但得益於城市更新業務產生7-8億元稅後利潤（主要來自兩個舊廠轉化後政府收儲的返還款），核心淨利潤同比增長5.4%至16.4億元，符合市場預期。公司未宣派中期股息，與往年派息政策一致。
城市更新落地持續夯實土儲資源。公司截至上半年末城市更新潛在貨值超過1.6萬億元，且廣佛按面積佔比76%,東莞和惠州佔比20%,佈局優越。上半年公司轉化並納入土儲兩個項目，對應貨值103億元，佔新增貨值比例爲40%。當前公司土儲中舊改轉化項目佔比已達30%（按建面），公司預計今年全年舊改轉化可貢獻約350億元確權貨值，明後兩年或有約2000億元舊村項目逐步落地，持續夯實資源盤面。截至1H21末，公司存量土儲按建面逾90%位於大灣區，地貨比約爲25%,具備競爭力。
財務端穩步改善。公司截至中期仍處於“三條紅線”下的“黃檔”，但各項指標較2020年末穩中向好：扣預負債率下降2個百分點至76.6%,淨負債率大體穩定在71%,現金短債比略有改善至2.3倍。這主要得益於公司今年以來嚴抓回款效率、累計回款率從去年的75%提升至80%,帶動權益銷售回款同比增長39%。另一方面，拿地節制（土地款支出佔銷售回款比例爲29%）和少數股東權益的增厚亦對財務改善形成支撐。此外，公司中期短債佔比較2020年末的30%降至21%,平均融資成本亦較2020年末改善0.3百分點至7%,我們預計至年底或有進一步改善。
發展趨勢
料全年銷售目標平穩達成，盈利低個位數增長。公司上半年已完成全年100億元銷售目標（同比增長10%）的41%,下半年計劃新推貨600億元，爲目標達成提供堅實支撐。盈利方面，考慮到今年舊改項目對結轉的貢獻有限、報表毛利率仍有壓制，且少數股東損益佔比增加或壓制歸母利潤表現，我們預計全年核心淨利潤將有低個位數增長。
盈利預測與估值
維持盈利預測和中性評級，考慮到個別房企信用風險對板塊情緒可能的干擾，下調目標價17%至10.29港元（3.4倍2021年市盈率，24%上行空間）。公司當前交易於2.7倍和2.4倍2021-22年市盈率，對應股息收益率爲10.9%和12.5%。
風險
大灣區購房需求超預期下滑。
