牛牛敲黑板：
萬科新業務跟投比例升至20%，員工跟得動否？
兩個月來，“兩集中”供地以迅雷不及掩耳之勢席捲整個房地產行業，傳統開發業務的利潤空間被壓縮已成定局，所有的開發商都要面對一個沉重的話題，新的增長，來自哪裏？
很懂未雨綢繆的萬科也不例外。雖然早在十年前就轉型城市配套服務商，但萬科今日的新業務，仍不足以支撐利潤的增長。
為了加快新業務的發展，萬科升級了跟投制度，將員工持股比例提升到了20%，高於開發業務的10%，意在激勵員工成為股東，將新業務當作“自己的事”來做。
跟投制度是風行房地產公司的主要激勵制度之一，在房地產上行的年代，等於放大了槓桿，員工可以分享項目收益，從而激發其積極性；但隨着行業低迷、利潤率走低，跟投這兩年受到了挑戰，很多項目都“跟不動”了。
那麼，萬科在此時提出加大跟投比例，而且還多是不賺錢的新業務，員工的動力又來自於哪裏？能否順利推行？
新業務加大跟投
6月14日，萬科公告稱，擬對非開發業務的跟投機制進行迭代。包括但不限於物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務，以及未來擬拓展的非開發業務。
與之前的方案相比，本次修訂變化最大的是在跟投權益比例上。在新業務中，跟投權益比例合計不超過20%，此前則是10%；對於萬科股權比例低於50%的業務，跟投權益還需不超過萬科所持比例的40%。此外，未經董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員權益比例不超過3%。
跟投人員包括公司董事、監事、法定高級管理人員在內的所有員工，以新業務的核心經營團隊、骨幹員工為主；跟投定價標準為三選一：不低於萬科在該業務的已投成本及對應融資成本之和；不低於合資格獨立第三方評估的公允價格；不低於每股淨資產。
此外，萬科要求跟投資金全部由相關員工自籌，公司及下屬企業不得為該等員工提供貸款，包括為其貸款提供擔保。
萬科公告解釋了修訂跟投制度的原因：加快新業務發展，充分激發經營管理層及核心員工的“當家人”意識，並推動公司內部資源協同。
接近萬科的人士對華爾街見聞表示，新業務還未成為萬科的主要盈利板塊，需要更多的激勵機制；同時，公告中的跟投制度只是大概的綱要、方向，還需提交股東大會審議通過。
過去十年，萬科在多個賽道進行了持續探索。年報顯示，萬科旗下物流倉儲業務“萬緯物流”2020年管理項目實現營業收入18.7億元，同比增長37%；商業(含非並表項目)業務營業收入63.22億元，同比增長4.33%；長租公寓營業收入25.40億元，同比增長72.33%。
同期，萬物雲實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自於萬科以外的項目。
但截至目前，在物業之外的新業務尚未產生太多利潤，長租公寓等仍為微利或虧損。
這也是萬科股價持續低迷的原因，資本市場仍視萬科為一家房地產公司，萬科近期股價連創幾年來的新低，目前已跌破了25元股。
創業式激勵
跟投制度從本質上而言，是吸引員工成為項目股東，讓他們更有“自主意識”。類似的有碧桂園的同心共享制度、陽光城、金地的員工跟投等。
在2015年時，萬科曾一度讓跟投員工可以享受到單個地產開發項目至多13%的權益收入，但兩年後又將上限限定至10%。
2018年，萬科對跟投機制進行了修訂。其中核心在於具體項目的管理人員必須跟投，對項目的內部收益率（IRR）做出要求，實施特殊劣後機制。
在特殊劣後機制下，IRR10%以下的項目，跟投人員沒有項目收益，10%-25%之間按出資比例分配，高於25%按出資比例的1.2倍獲取收益。
從過去七年的整體表現看，跟投制度確實對萬科的業務增長起到了明顯效果。財報顯示，2014年至2018年，萬科的淨資產收益率（ROE）從19.08%逐漸上升至23.42%。在2019年、2020年時，ROE則出現一定程度下滑，但保持在20%以上。
萬科董祕朱旭曾表示，跟投制度對提高拿地自主性、開發效率和開盤效率有明顯作用。從拿地到開盤，這些項目大約可縮短4-5個月。此外還降低了營銷費用率和管理費用率。
截至2020年底，萬科已有累計1002 個項目引入跟投制度。2020年報告期內，新獲取的項目中，跟投認購金額為 37.45 億元，佔跟投項目資金峯值的 2.09%，佔萬科權益資金峯值的 3.48%。
但以上跟投的機制和效果，絕大部分都是針對開發業務而言。
在新業務中，利潤率要求、投資回報期限、員工是否劣後等都還沒有確定，而且也不像開發業務那樣強制跟投。
這就很像是內部創業的一種舉措：你對自己所在的業務板塊有信心，你就可以自己投錢進去。
前述接近萬科的人士認為，不同於開發業務相對成熟的跟投制度，跟投人員能夠對最後的收益有本帳，對投資週期、收益等心裏有數，新業務則需要跟投人員抱着創業心態，做得出來、做得好才能獲得收益。
從公告內容來看，跟投的新業務多是一些重資產、回報週期長的業務，多位人士均指出，願意跟投的人要熟悉或者深入介入相關業務當中，不然很難會有決心跟投。
據華爾街見聞了解，當下即使在開發業務板塊，員工跟投的積極性也明顯弱了。多名房地產公司人士表示，過去地產業務行情好的時候，不少具體項目的員工會加上一些資金槓桿參與跟投，也確實能夠從中獲益。但最近兩年，很多項目的利潤率不達預期，跟投激情明顯弱了。
在2019年的股東大會上，萬科總裁祝九勝也曾表示，“現在萬科員工跟投都跟不動了，壓力挺大的。全國前50強房企中有跟投制度的接近30家，都出現了跟不動的現象。現實情況是沒有那麼多現金流可以跟，即使有足夠的現金流，員工也是劣後的，分完股東、項目方再分給員工。”
基於此，萬科升級迭代新業務的跟投，能否切實激發員工的積極性，能否也像開發業務一樣起到起到效果，還有待市場的檢驗。
編輯/emily