投资要点

2020年度业绩符合预期：公司2020年营业收入15.2亿元，同比增长34.9%；毛利6.4 亿元，同比增长52.1%；核心净利润3.5 亿元，同比增长86.4%。

公司综合毛利率为42.1%，较上年提升4.8 个百分点；核心净利率为23.1%，较上年提升6.4 个百分点；末期每股派息6 分，派息率为核心净利润的35%，公司的年度业绩符合预期。

利润率大幅改善：公司营收中住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业营运服务分别占比70%和30%，毛利占比分别为59.5%和40.5%。其中，非住宅物业管理及商业营运服务毛利率大幅改善，同比提升13.5 个百分点至56.9%，主要因子业务板块商业营运业务及其他增值服务收入占比及毛利率提升。考虑到公司收购整合过程仍需要时间，但随着公司数字化转型升级，跨业态增值服务渗透率提高以及商业运营轻资产输出业务的发展，我们预计公司综合毛利率将保持稳中有升。

物业管理规模扩张加速，商业运营增长动力强劲：2021 年初，公司通过收购实现规模的跨越式增长，完成对雪松收购后在管面积达1.27 亿平米，较2020 年末增长205.5%。公司收并购执行力强，依托雪松的外拓能力和合景泰富充足的土储，我们预计公司2021 年在管面积有望突破2 亿平米，较2020 年末增长381.1%。同时，公司商业运营业务增长动力强劲。截至2020 年末，公司为17 个项目提供商业运营服务。未来1-3 年内合景泰富将陆续开业26 个商场和9 个写字楼，同时公司有望通过轻资产输出每年落地5 个项目。

维持买入评级，目标价11.80 港元：我们预计公司2021/2022 年的营业收入分别为38.3 和65.8 亿元，分别同比增长152.5%和71.8%，核心净利润分别为7.0 和12.4 亿元，分别同比增长98.8%和77.2%。我们认为公司拓展团队执行力强且合景泰富土储充足，公司规模有望维持高速增长。此外，依托合景泰富多元产业布局，公司增值业务潜力大。维持公司的“买入”

评级，目标价11.80 港元，对应2021/2022 年分别为29/16 倍PE。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；商业项目运营不及预期；收缴率和出租率不及预期；增值业务拓展不及预期。