我们预计2020年核心净利润同比增长25%
我们预计合景泰富集团2020年核心净利润同比增长25%至65亿元，主要考虑权益合并收入稳健增长（同比+25%），同时权益合并毛利率稳定在32-33%（2019年为31.8%），我们预计派息率维持在40-45%，对应全年股息收益率7.9-8.9%拿地较有纪律性，公司2020年拿地330万平（对应新增土储货值600亿元），且区位布局较好，其中55%位于长三角、28%位于大湾区，整体毛利率超30%，我们预计2020年底土储货值对销售额覆盖倍数收缩至3倍左右，但仍在合理水平。我们预计城市更新项目加速转化（预计2021和2022年分别供货100亿元和300亿元），有望帮助公司更从容地补地。
财务状况稳健，考虑到2020年拿地较为谨慎（拿地成本占销售额23%），我们预计公司年底财务状况仍为“黄档”，净负债率持平在75%；预计现金短贷比在2倍以上，扣预负债率下降至75%左右。
此外，我们预计平均融资成本稳定在6.3-6.4%
关注要点
销售增长稳健，增长质量优.2020年销售额增长20%至1036亿元.公司2021年计划供货2000-2100亿元（同比增长20%），销售目标增速为20%.质量指标方面，2020年销售毛利率32-33%，权益比例稳定在62-63%，我们预计未来几年以上指标保持稳健水平，主要由于在手土储优质（毛利率30-35%，权益比例65%），同时城市更新项目转化提速。
未来几年盈利增长可见性较高，我们预计2021年盈利增长20%左右，2022年盈利有望实现高双位数增长，主要考虑已售未结充足（650亿元）且毛利率达30-35%，为未来增长打下坚实基础，同时可持续的销售增长和稳健利润率进一步提升盈利可见性。
估值与建议
我们下调2020和2021年盈利预测4%和8%至65亿元（同比增长25%）和78亿元（同比增长20%），主要考虑交付进度调整.维持跑赢行业评级（主要考虑公司是大湾区和长三角地区优质的开发商，我们看好公司相较于其他中型房企的增长前景），下调目标价10%至15.51港元，对应5.3倍2021年市盈率和33%上行空间（主要基于盈利预测调整以及通过实物分派分拆物管），当前估值具备防御性，交易于4.2倍2021年市盈率，31%的NAV折让。
风险
住房政策超预期收紧。
我們預計2020年核心淨利潤同比增長25%
我們預計合景泰富集團2020年核心淨利潤同比增長25%至65億元，主要考慮權益合併收入穩健增長（同比+25%），同時權益合併毛利率穩定在32-33%（2019年爲31.8%），我們預計派息率維持在40-45%，對應全年股息收益率7.9-8.9%拿地較有紀律性，公司2020年拿地330萬平（對應新增土儲貨值600億元），且區位佈局較好，其中55%位於長三角、28%位於大灣區，整體毛利率超30%，我們預計2020年底土儲貨值對銷售額覆蓋倍數收縮至3倍左右，但仍在合理水平。我們預計城市更新項目加速轉化（預計2021和2022年分別供貨100億元和300億元），有望幫助公司更從容地補地。
財務狀況穩健，考慮到2020年拿地較爲謹慎（拿地成本佔銷售額23%），我們預計公司年底財務狀況仍爲“黃檔”，淨負債率持平在75%；預計現金短貸比在2倍以上，扣預負債率下降至75%左右。
此外，我們預計平均融資成本穩定在6.3-6.4%
關注要點
銷售增長穩健，增長質量優.2020年銷售額增長20%至1036億元.公司2021年計劃供貨2000-2100億元（同比增長20%），銷售目標增速爲20%.質量指標方面，2020年銷售毛利率32-33%，權益比例穩定在62-63%，我們預計未來幾年以上指標保持穩健水平，主要由於在手土儲優質（毛利率30-35%，權益比例65%），同時城市更新項目轉化提速。
未來幾年盈利增長可見性較高，我們預計2021年盈利增長20%左右，2022年盈利有望實現高雙位數增長，主要考慮已售未結充足（650億元）且毛利率達30-35%，爲未來增長打下堅實基礎，同時可持續的銷售增長和穩健利潤率進一步提升盈利可見性。
估值與建議
我們下調2020和2021年盈利預測4%和8%至65億元（同比增長25%）和78億元（同比增長20%），主要考慮交付進度調整.維持跑贏行業評級（主要考慮公司是大灣區和長三角地區優質的開發商，我們看好公司相較於其他中型房企的增長前景），下調目標價10%至15.51港元，對應5.3倍2021年市盈率和33%上行空間（主要基於盈利預測調整以及通過實物分派分拆物管），當前估值具備防禦性，交易於4.2倍2021年市盈率，31%的NAV折讓。
風險
住房政策超預期收緊。
