第三方机构近期陆续出炉的楼市11月统计数据显示,包括成交、房价、摘地等多个维度的指标均出现积极信号,需求端政策效果显现。其中,在以“以价换量”策略为主导的二手住宅销售市场中,部分城市出现房价“止跌转涨”的积极信号值得关注。
展望后市,机构预期,伴随楼市政策呵护下以及房企冲刺年度销售业绩, 12月房地产市场将保持一定活跃度。
房价现止跌迹象
中指研究院统计,2024年11月,百城新建住宅平均价格为16592元/平方米,价格环比结构性上涨0.36%,同比上涨2.40%,这一环比增幅为近三年的最高水平。具体来看,一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.33%。
中指研究院方面介绍,11月房企在核心城市保持较快推盘节奏,部分优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。比如,上海、宁波11月新房价格环比涨幅居百城前列,主要受海上·清和玺(上海)、大华斐勒公园(上海)、轨交缦岛(宁波)等高价新开盘项目结构性影响。
值得注意的是,在长期以“以价换量”策略为主导的二手住宅销售市场,也出现了局部的止跌转涨。其中,深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城11月二手房价格环比止跌转涨,打破百城连续7个月全跌局面。整体来看,百城二手住宅平均价格环比下跌0.57%,跌幅较10月收窄,一线城市中北京、上海和广州二手房房价跌幅较之前明显收窄。
以上几个城市二手房价格环比的止跌转涨,基于较好的成交表现。
以深圳为例,据深圳中原研究中心统计,11月深圳全市二手住宅过户7125套,环比上升16.5%,二手住宅成交套数创近50个月新高。同时,全市一手住宅网签8076套,环比上升94.5%,新房住宅网签套数为近46个月最高。成都二手房成交量同样保持高位,部分业主提高挂牌价,带动成都二手房价环比上涨0.12%。
“房价止跌是地产基本面复苏的标志,也是判断房企资产真实价值的前提。” 国信证券在近期发布的研报中,呼吁投资者关注房价止跌转涨的重要意义。
根据国信证券观察,此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大,但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象,一线城市率先出现企稳,推测是因为限购政策放宽后成交量激增,快速消化了低价房源;二线城市紧随其后,“以价换量”有望逆转。
开源证券进一步提出,房价止跌回稳路径已经显现。该机构表示,预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑,并逐步改善房价预期,进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”,带来房地产基本面改善。
多项指标向好 机构看高后市
得益于新政利好密集叠加,除了房价指标之外,11月的成交、拿地等一系列统计数据均有一定亮点。
在成交方面,据克而瑞统计,11月新房成交延续U型走势达到年内新高。重点30城11月单月成交环比微增3%,同比增长20%,与三季度月均值相比增长60%。分能级来看,4个一线环比微增5%,同比上升57%,较三季度月均增长71%,累计同比降幅为15%,其中深圳涨幅显著。
在企业销售表现方面,中指研究院统计,2024年1—11月,百强房企销售总额为38516.0亿元,同比下降32.9%,降幅较上月缩窄1.8个百分点。其中,华发股份、保利置业、中建东孚等11月当月销售增长强劲。
在拿地方面,中指研究院统计,2024年1—11月,百强企业拿地总额7431.8亿元,同比下降31.5%,相较1—10月降幅大幅收窄7.1个百分点。北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块,带动百强企业拿地总额同比降幅显著收窄,其中北京一宗以总价153.32亿元成交的地块,刷新了北京土地出让金纪录。
展望后市,克而瑞方面认为,11月利好政策密集叠加下,核心一二线城市整体仍处于持续放量期,30城新房成交同比回正,达年内新高。12月恰逢房企业绩冲刺季,供应有望持续回升,不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考量此影响,预计整体成交环比有望回升,小幅翘尾。
中指研究院方面也判断,“9·26新政”支持力度大,效果持续性强于以往,房地产市场出现阶段性“回稳”。随着年末房企冲刺销售业绩,加大推盘力度,预计12月房地产市场将保持一定活跃度。