观点网 定增之外，外高桥“资本组合拳”还有了新的进展。

9月10日，外高桥对外宣布，基础设施公募REITs相关申请材料已向证监会和上交所申报，并获正式受理，尚需获证监会和上交所审核同意。

产城园区评论获悉，外高桥基础设施公募REITs申报发行工作始于2023年10月27日，彼时董事会审议通过相关议案，申报基础资产包括W3-3地块8#仓库、W4-3地块14#仓库、W5-2地块1#仓库和W5-5地块12#、13#仓库，合计建筑面积约14.92万平方米。

彼时，外高桥称，通过发行基础设施公募REITs产品，可盘活公司旗下仓储物流基础设施资产，有利于促进公司在仓储物流基础设施领域投资的良性循环，打通仓储物流全生命周期发展模式与投融资机制。

另外，通过发行基础设施公募REITs产品，可提升资产运营效率，促进实现从园区开发向园区和城市开发及运营服务的开发运营模式转型，符合外高桥"创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商"的战略定位。

REITs推进工作

具体来看，外高桥基础设施公募REITs底层资产有4处，分别为：1、上海市外高桥保税区三联发展有限公司持有的位于上海市明港路99号的3-3地块8号仓储项目，建筑面积18,133.38平方米。

2、上海市外高桥保税区联合发展有限公司持有的位于上海市申东路251弄7号1-3幢的4-3地块仓储项目，建筑面积41,976.30平方米。

3、外联发公司持有的位于上海市申东路251弄1号1-3幢的5-2地块仓储项目，建筑面积44,884.93平方米。

4、外联发公司持有的位于上海市申东路251弄2号的5-5地块仓储项目，建筑面积44,233.19平方米。

在交易方式中，外高桥拟通过无偿划转的方式，将底层资产划转至公司设立的全资子公司联壹公司、联贰公司、联叁公司和联肆公司。

在整体交易流程里，重组完成后，外高桥拟作为原始权益人参与基础设施公募REITs试点申请，以公司全资子公司即联壹公司、联贰公司、联叁公司和联肆公司所持有的基础设施项目，通过华安基金管理有限公司，发起设立基础设施公募REITs，并申请在上交所上市交易。

取得注册文件后，由公募基金管理人进行公开发售，外高桥将根据法律法规和监管规则的要求并结合市场情况参与基础设施公募REITs的战略配售。

为实现最终设立基础设施公募REITs的目的，外高桥拟作为原始权益人，将项目公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益作为基础资产，通过华安未来资产管理（上海）有限公司设立华安资产外高桥仓储物流1期资产支持专项计划发行基础设施资产支持证券并在上海证券交易所挂牌交易。

本次专项计划发行的基础设施资产支持证券将由基础设施公募REITs全额认购。

外高桥产业潜行

据了解，外高桥将自身定位于“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”，目前主要承担着两个保税园区（外高桥保税区、外高桥港综合保税区）、一个非保税园区（外高桥物流园区二期），一个配套城市化生活区（森兰·外高桥），形成“一体多元”的业务板块。

近期外高桥发布上半年业绩：期内营业收入为26.44亿，同比下降31.40%；归属于上市公司股东的净利润为1.41亿，同比骤减72.83%。对此，外高桥的解释是因报告期内无商品房销售结转面积，而上年同期结转了森兰名苑商品房项目，故导致本期主营业务收入、利润较上年同期减少。

其进而指出，根据公司年度业务计划，年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认，预计公司基本可实现年度利润目标。

产城园区评论获悉，目前外高桥主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。

物业经营方面，外高桥主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获得租金和物业服务收入。

目前，外高桥的客户主要是国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。

上半年，该业务实现营业收入10.36亿元，较上年同比增长6.26%。同时，外高桥聚焦"前沿、科技、智能"三个赛道，保持对物业开发的持续投入。报告期内已建成15万平方米创世谷·外高桥生命科学产业园，下半年将建成12万平方米的外高桥新展城新园，此外13万平方米的外高桥大健康创新产业园预计明年完工。

据了解，外高桥还制定了2024-2026三年15个存量物业约30万平方米的更新计划，为后续物业空间和租赁收入的持续增长奠定基础。

贸易及服务方面，期内该业务实现营业收入13.84亿元，占外高桥营业收入的52.3%。其中外高桥会通过进出口代理、自营进出口、保税商品展示、专业贸易服务平台，为客户提供综合贸易服务解决方案；以及通过构建集选址落户、注册设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销、品牌输出等全生命周期专业服务体系。

商业房产销售方面，外高桥则是为向投资入驻园区的企事业单位人员提供宜居宜业的国际社区，公司主要在森兰区域从事商业房产开发建设、销售及物业管理。

报告期内，该公司通过森兰区域车位销售、存量商铺出售实现营业收入4724万元。年内将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房交付结转。