观点指数 近日，成都光环购物公园正式开业。据了解，该项目总面积约22万平方米，集零售、餐饮、休闲娱乐、写字楼、酒店及商业于一体，零售部分预租率已接近90%。

实际上，该项目自开发以来就受到市场的广泛关注，这与该项目背后的开发运营方有较大关联。据商业客了解，该项目运营方为香港置地，其为香港中环商圈的大地主，拥有超过一百年的历史，是港资代表企业之一。

在内地商业地产的发展过程中，港资开发商一直是较为重要的存在。它们开发运营的商业项目以精品为主，并享有较高知名度，如恒隆地产的恒隆广场、太古地产的太古汇和太古里、新世界的K11等均是内地商业标杆。

然而，与恒隆、太古和新世界等重仓内地的港资企业相比，香港置地在内地市场投资和运营的商业项目实际并不算多。

最新的2023年财报数据显示，香港置地在中国大陆共有4个在营的奢华和高端生活方式零售物业，其中包括北京王府中環、重庆光環、重庆长嘉汇等，可出租面积总计17.5万平方米。无论是内地商业项目数量亦或是规模，香港置地均远不及其他港资企业。

回顾香港置地在内地的商业发展历程，其早于2011年就拿下了北京王府井地块，但直到2018年，在此地块上打造的王府井中環商业项目才正式开业。

此前数年香港置地在内地的发展一直保持慢节奏，不过目前正在加速。官方消息显示，香港置地计划未来5年在内地7个城市推出10个新商业项目，预计新增可出租面积达35.8万平方米。仅今年就计划在华东和西南开业5个商业体，上述新开业的成都光环购物公园就是其中之一。

据商业客了解，香港置地在内地主要有两条商业产品线，分别为中环和光环。中环系列聚焦核心城市，定位为知名的奢华高端商业，如北京的王府中環。

资料显示，目前王府中環在营品牌140余家，在营的全国或北京首店近30家。奢侈品牌方面，PRADA普拉达、BURBERRY博柏利、GUCCI古驰、Cartier卡地亚、Tiffany & Co.蒂芙尼等主力奢侈品牌均在此开设了双层门店。

业绩方面，虽然王府中環开业时间较长，但销售额仍实现了稳定增长。项目方面披露，经过近年来一系列的品牌升级和调整，2024年该项目的整体销售同比增长超过13%，其中珠宝腕表品类收入更是同比增长超过44%。

与中环相对接近的是置地广场，这是香港置地于香港发展的商业产品线，代表项目是开业于1980年的香港置地广场，该项目商业面积超11万平方米。开业至今，依然在不断优化改造、场景升级及空间扩容，是香港商业市场上知名的高端消费目的地。

最新消息显示，未来四年，香港置地还将在内地四个城市推出“中環”系列地标项目，其中包括“精品中環”和“旗舰中環”，预计新增的净零售可出租面积增至34.4万平方米。

光环系列则是主张为生活注入自然灵感，探索在地文化融合，成就城市区域升级，定位为地标区域型城市自然综合体，如重庆光环购物公园。该项目于2021年开业，业绩表现同样突出，2023年客流同比增长55.68%，营业额同比增长32%。

发展模式上，与恒隆这类港资企业以独立开发运营为主不同，香港置地在项目发展过程中更青睐于合作开发。据商业客了解，其目前持有的14个内地综合体项目中，合作的多达9个，占比超6成。

从合作方来看，香港置地选择的主要有三类，第一类是国企如华润置地、招商蛇口、平安，目前市场表现稳健；第二类是民企如旭辉、碧桂园等，目前正面临流动性压力；第三类则是外资企业如仁恒置地，具备开发运营住宅和商业的能力。

而就区域聚焦来看，以上海为中心的华东区域和以重庆成都为主的西南区域，目前仍是香港置地的重点发展区域。在步伐加速之下，杭州光环梦中心将于2025年入市。