久期财经讯，6月20日，标普将中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK)的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”。同时，标普将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。
评级展望为稳定，反应了其母公司中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，简称“中国建筑”，601668.SH，A/稳定/-)的评级展望。
标普上调了中国海外发展的评级，因为标普认为在压力情景下，其母公司获得的特别政府支持将流向公司。自2021年下半年以来，中国房地产市场一直处于严重低迷状态，市场仍在探底。尽管该行业的外部融资条件极具挑战性，但中国海外发展的融资渠道仍然畅通。这部分归功于其母公司中国建筑的大力支持。
因此，标普认为中国海外发展的特殊支持很可能来自集团信用状况，而非其母公司的独立信用状况。标普认为，中国建筑从中央政府获得特别支持的可能性很高，并将流向中国海外发展。鉴于房地产开发行业对经济的重要性，中央政府一再表示要维护该行业的健康发展，这也支持了标普的观点。根据标普修订后的评估，中国海外发展的评级被上调一个子级。
标普仍然认为中国海外发展是母公司极具战略意义的子公司。中国海外发展对母公司的盈利和债务贡献超过三分之一。中国海外发展还受到母公司的财务监督，并纳入母公司集中向金融机构的信贷延展。此外，中国建筑将房地产开发视为其主要业务之一。
在重点推盘的支持下，中国海外发展的2024年合约销售应会继续复苏。标普预计中国海外发展的2024年合同销售额将下降约10%，相比前五个月31%的下降幅度有所改善。这一下降幅度优于其他同业，因为许多企业仍困于缺乏可销售资源。标普还认为，在未来几个月里，中国海外发展将在高层级城市推出更多重点项目。加上房贷首付放宽和利率下调，中国海外发展的销售业绩应会继续改善。
中国海外发展将更加专注于高层级城市，从而保持其业务优势。与该行业的大多数企业不同，中国海外发展凭借手中充裕的流动资金，继续参与土地收购以保持规模。2023年，该公司的土地总价款达到1,340亿元人民币，同比增长21%。
公司继续奉行集中在高层级城市购地的政策。这些土地项目将由于项目位置更好，在市场上有更好的吸引力和更高的销售率。2023年，中国海外发展在一线城市和强二线城市共新购35个地块，购地金额达人民币1236亿元，占土地总价款的92%。
中国海外发展的租金收入将持续上升，有助于提高利息覆盖率。标普预计公司将继续发展商业地产业务，以提高租金收入规模。公司拥有稳健的商业地产推售渠道。在2024年和2025年，公司将推出共计17个项目，预计在2025年之后还将推出约20个项目。这些项目大多分布在高层级城市。
该部分收入达到63.6亿元人民币，同比增长20.9%。这有助于进一步加强其利息偿付能力。2023年，公司经常性租金收入(不包括酒店)占利息支出的54%，比2022年的47%有所提高。
标普认为，鉴于审慎的管理，中国海外发展的杠杆率在未来12个月内很可能保持在可控范围内。鉴于2024年的土地收购预算较少，标普预计中国海外发展将继续削减其总债务规模。2024年的土地支出总额将比2023年减少20%-25%。
考虑到建筑成本增加导致毛利润温和下降的预期，2024年中国海外发展的债务与EBITDA比率可能为4.2-4.3倍，而2023年为4.0倍。
中国海外发展的稳定展望反映了中国建筑的评级展望。这反映了标普的预期，即其母公司获得的政府特殊支持将流向该公司。同时，标普也预计中国海外发展在未来两年内将保持良好的财务纪律以及杠杆水平，包括控制土地收购。
如果标普下调中国建筑的评级，标普可能会下调中国海外发展的评级。如果中国建筑的债务与EBITDA比率仍接近5.0倍且没有改善迹象，则可能出现评级下调。如果中国建筑从中央政府获得特别支持的可能性降低，标普也可能下调中国建筑的评级，尽管标普认为这种情况不太可能发生。
如果中国海外发展的财务纪律恶化，债务收购增多或销售增速低于标普的预期，标普可能会下调对其独立信用状况(SACP)的评估。如果债务与EBITDA的比率显著低于标普所设定的4.5倍左右的下调阈值，或EBITDA利息覆盖率持续低于4.5倍，都将表明这种恶化。
如果标普上调中国建筑的评级，标普可能会上调中国海外发展的评级。如果中国建筑的债务与EBITDA比率持续低于2.0倍，同时母公司保持其有竞争力的市场地位和业务规模，则可能出现评级上调。
如果中国海外发展能够控制其土地支出，且其销售恢复情况优于标普的预期，从而使其债务与EBITDA比率持续低于2.5倍，那么标普可能会上调对其独立信用状况(SACP)的评估。
在标普对中国海外发展的信用评级分析中，治理因素是一个正面的考虑因素。作为一家大型中央国有企业，加之长期以来作为香港特区上市公司的记录，该公司拥有良好的管治惯例。该公司拥有一个高效的董事会，具备足够的、多样化的专业知识来监督战略和运营，非财务信息报告也比同业更为详细和透明。
在标普对中国海外发展的信用评级分析中，环境因素是一个中度负面的考虑因素，与中国开发商同业一致。该公司面临着废物和污染方面的环境风险，并努力通过适当的污水处理和废物管理来减少其业务活动的负面影响。不过，总体而言，其环境因素与同业一致。