久期财经讯，6月18日，标普确认了中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK)的长期发行人信用评级为 "BBB-"，该公司高级无抵押票据的"BBB-"长期发行评级 ，其次级票据的"BB"发行评级。

稳定的评级展望反映了标普的观点，即中国金茂良好的融资渠道和中国中化控股有限责任公司(Sinochem Holdings Corporation Limited，简称“中国中化”)在未来12-24个月内更严格控制将减轻高杠杆对信贷的影响。

中国中化的资金支持将增强中国金茂在房地产下行周期中的流动性缓冲。标普预计中国金茂将继续受益于其国有母公司的资金支持。标普认为，中国金茂200亿元人民币的股东贷款成本将持续保持在具有市场竞争力的成本水平。此外，在2023年12月，中国金茂以仅4.5%的竞争性成本向中国中化发行了两只总额为80亿元人民币的永续债券。这低于中国金茂在2021年发行的5.4%。标普将 80 亿元人民币的永续债视为债务，因为它们具有类似债务的特征。

中国金茂在经济下行周期中获得融资使其能够获得更多业务，这在标普的比较评级分析中是一个正面因素。

中国金茂仍然是中国中化具有重要战略意义的子公司。今年3月，中国中化宣布了计划在未来 12个月内将其在中国金茂的持股比例从37%增加约2个百分点。是在港交所将该交易视为全面要约(general offer)之前所允许的最高涨幅。该声明符合标普的观点，即中国金茂是中国中化具有战略重要性的子公司。标普预计母公司将继续整合该公司。

标普相信，中国金茂的持续融资渠道及其稳固的再融资能力，将在合同销售疲软的情况下起到缓冲作用。即使房地产业的信贷仍然紧张且具有选择性，中国金茂仍在2023年通过各种三年期在岸中期商业抵押担保证券(CMBS)融资了157亿元人民币，息票率为3.53%-4.00%。此外，中国金茂还在2024年发行了35亿元人民币的CMBS，息票率为3.2%;其次，发行的30亿元人民币的在岸债券，息票率仅为2.8%。

由于市场情绪低迷，中国金茂在2024年前五个月的合同销售额为312亿元人民币，较去年同期下降57%。标普预计，随着刺激政策效果的显现，销售额将逐步趋于稳定。2024年5月，中国金茂的销售额为72亿元人民币，而3月和4月的销售额分别为65亿-69亿元人民币。在新项目启动和约2300亿元人民币的充裕可售资源的支持下，标普预计中国金茂的全年销售额约为人民币1000亿元。

中国金茂今年的杠杆率仍将处于高位。标普预计，在2024年该公司的债务与EBITDA比率将维持在12倍左右，而2023年为13倍，在2026年将逐步改善至9.0倍。标普预计2024年和2025年营收将从2023年的720亿元人民币逐步下降并稳定在650亿元人民币左右，原因是土地收购受到控制以及房产销售呈“L”形趋势。标普继续将中国金茂的其他收入剔除在其EBITDA计算之外，例如处置子公司、与合资企业和城市运营业务模式相关的议价采购收益，因为上述营收属于非经常性。

标普预计中国金茂的利润率在2024年将保持低位，并在2025年出现反弹。这家房地产开发商将受益于其在竞争对手流动性紧张时收购的优质土地储备。

由于2016-2017年期间以高价拍得的项目交付，中国金茂的毛利率在2023年降至约12%的历史低点。标普预计2024年毛利率将持平，2025年将回升至14%-15%。这是因为2022年第三季度启动的高利润率项目的收入要到2025年才开始显现。标普估计，该公司预售但未预订项目的利润率约为10%。

中国金茂良好的投资物业组合可能为市场低迷时期的资产回收提供替代选择。该公司规模客观的投资组合为其进一步资产回收奠定了基础。虽然标普不考虑2024年以后的不动产投资信托基金(REIT)上市，但如果实现的话，这将有助于降低杠杆率。

中国金茂是首批剥离购物中心并进军中国REIT市场的国有企业之一。2024年3月，该公司完成了其位于长沙的一座购物中心的REIT上市，带来了11亿元人民币的收益。2023年，中国金茂以22亿元人民币的价格出售了北京威斯汀酒店，并继续以轻资产模式进行管理。

中国金茂在2024年的公开市场再融资可能会少于2023年。该公司在2024年前五个月仅在公开市场发行了35亿元人民币的债券，而去年同期为132亿元人民币。这反映出中国金茂对债务融资收购的偏好有所受控，且今年到期债务集中性较低。在今年剩余时间内，除50亿元人民币的境内债券到期外，该公司仅有一只18亿元人民币的境外债券到期。

稳定的评级展望反映了标普的观点，即尽管行业前景充满挑战，但中国金茂将在未来12-24个月内继续保持其市场地位。评级展望还反映了标普的预期，即中国金茂将继续对中国中化具有重要的战略意义。

如果中国金茂在房地产下行周期中的土地收购意愿比标普预期的更为激进，而收入或盈利能力没有随之增加，从而导致其财务杠杆率恶化，标普可能会下调其评级。其恶化迹象表现在：在未来24个月内，债务与EBITDA比率从9-10倍大幅下降，EBITDA利息覆盖率低于1.5倍，且没有改善迹象。

如果标普对中国中化支持中国金茂的评估减弱，标普也可能下调中国金茂的评级。

如果中国金茂的债务与EBITDA比率改善至低于6倍，EBITDA利息覆盖率持续高于2.5倍；如果该公司的销售额和盈利能力大幅超出标普的预测，同时严格控制债务，标普可能会上调中国金茂的评级。

环境、社会和治理

在标普对中国金茂的信用评级分析中，环境因素是一个中度负面的考虑因素。该公司在房地产开发方面的环境风险与其同业房地产开发商相当。

中国金茂仍然是一家管理良好的国有企业。中国中化集团有限公司(Sinochem Group Co., Ltd.，简称“中化集团”)仍是该公司的控股股东。中化集团与中国化工集团有限公司(China National Chemical Corporation Limited，简称“中国化工 ”)的合并可能重新定义中国金茂未来在扩大后的集团中的角色。