编者按：过去几年，物业管理板块上市公司股价普遍经历了深度下跌，港股跌幅尤其显著。恒生物业服务及管理指数于2021年4月19日发布，随即突破10000点关口，2024年初一度跌破1500点，指数最大回撤超过85%。

2024年以来，物业管理板块呈现出企稳回升的态势，部分较为优质的物管公司正受到市场关注。面包财经本系列研究将持续追踪行业情况，透视各家物管公司财务状况，本篇为中海物业。

根据2023年年报，中海物业营利双增。中海物业2023年度实现收入130.5亿元，同比增长19.7%；公司股东应占溢利13.4亿元，同比增长22.8%。值得关注的是，公司营收增速较去年同期出现较大的下滑。

此前于2023年12月，中海物业披露终止收购关联方中海通信及中海监理相关权益，原计划拟收购金额为9.5亿港元。

二级市场表现上，或受业绩不及预期等因素影响，中海物业股价在2023年年报披露当日大跌24.5%。尽管4月底以来连续反弹，截至6月12日数据显示，中海物业股价收报5.29港元/股，今年以来仍下跌超过9%。

2023年增速放缓

2023年，中海物业实现收入130.5亿元，同比增长19.7%；毛利20.7亿元，同比增长19.3%；公司股东应占溢利13.4亿元，同比增长22.8%。

中海物业每股基本及摊薄后盈利为人民币40.84仙，同比增加7.57仙；股东权益平均回报率为36.8%，同比下降2.2%。

整体来看，中海物业虽然多项指标实现增长，但增速较2022年放缓。

根据中海物业2023年年度权益分配方案，公司将于2024年7月15日派发2023年度末期股息，每股0.085港元。

毛利率近年来下滑明显

具体来看，中海物业的收入增长主要受益于包干制在管面积的上升及非住户、住户增值服务业务的增长。

2023年，公司物业管理服务收入实现94.15亿元，占总收入的72.1%，同比增长16.0%；非住户增值服务实现21.45亿元，占总收入的16.5%，同比增长18.3%；住户增值服务实现12.91亿元，占总收入的9.9%，同比增长70.9%；停车位买卖业务收入实现2.0亿元，占总收入的1.5%，同比下滑6.6%。

毛利率方面，中海物业近年来降幅明显，已由2019年的20%下降至15.9%。研究发现，公司毛利率较高的住户、非住户增值服务业务虽实现业务增长，但毛利率均出现不同程度的下滑。

业务拆分来看，中海物业来自物业管理服务的毛利率从2022年的13.4%上升至15%，其中来自包干制的固定物业管理合同的分部毛利率为12.7%，较去年提升了2.1个百分点，主要由于加大分包力度及优化人力资源结构，以提升生产能力及成本效益、没有去年同期为应对疫情而采取防控措施的额外成本因素所致。

值得关注的是，受年内销售组合变化的影响，公司非住户增值服务子分部毛利率从2022年同期的16.4%下降至13.1%。此外，受年内毛利率较低的零售、社区集采团购及家居装饰服务业务量大幅增加、涉外额外成本影响，公司住户增值服务子分部毛利率同样出现较大下滑，由2022年的38.4%下降至26.1%，同比下滑超过10个百分点。

第三方新增在管面积占比超七成

截至2023年底，中海物业在管面积为4.0亿平方米，较去年同期的3.2亿平方米同比增长了25.4%。对比华润万象生活、招商积余及保利物业，中海物业2023年在管规模位居第二。

其中，公司住宅项目在管面积为2.8亿平方米，同比增长16.04%；非住宅项目在管面积为1.2亿平方米，同比增长54%。公司住宅项目在管面积占比从2022年的75.5%下降至2023年的69.9%，非住宅项目在管面积占比从2022年的24.5%提升至2023年的30.1%。

截至2023年末，来源于中建及中国海外集团的在管面积占比进一步降低至59.5%，独立第三方在管面积占比同比增加7.7%至40.5%。

公司外拓业务来源主要为独立第三方。2023年中海物业新增订单在管面积8120万平方米，其中独立第三方新增在管面积达到5730万平方米，占比达到70.6%。

值得关注的是，虽然中海物业独立第三方新增在管面积占比超七成，其新增合同额约为40.02亿元，占比仅为57%。公司独立第三方业务平均物业费仍远低于关联方项目。

债务结构方面，截至2023年末，中海物业流动资产净值约为35.66亿元，同比增长27.8%。公司银行结余及现金约为51.31亿元，同比增加24.3%。

截至2023年12月31日，中海物业短期无抵押借款约为5640万元，同比下降17.3%；加权平均借贷利息为3.2%，同比上升0.48个百分点。

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