深圳上下沙片区，钛媒体APP实拍
自月初放宽限购区域后，时隔半个多月，深圳再度释放楼市利好政策。
5月28日，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
图源：乐有家研究中心
易居研究院研究总监严跃进向钛媒体APP指出，深圳政策和上海政策相似，尤其首付比例也为20%，这充分说明一线城市正全面进入降首付降利率的重要阶段。这也意味着北京后续或也跟进。预计全国仅有北京上海和深圳首套房首付比例为20%，其它城市均进入15%的行列。
事实上，整个5月份，深圳相继发布了多项楼市利好政策，不仅提升了市场信心，也推动了成交量。
具体来看，5月6日，深圳实行“分区调控”（即放宽限购区域），部分区域非深户社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，企业买房名额恢复；5月15日，深圳推出跨行“带押过户”资金免费监管，无需支付“过桥费”；5月17日，央行宣布降低首付比例至15%、下调公积金利率0.25个百分点、取消商业房贷利率下限，随后深圳宣布住房公积金贷款利率下调，针对2024年5月18日之前已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
钛媒体APP获悉，放宽限购区域后的首周（5月6日至12日），深圳新房住宅成交量为450套，环比上升40.6%；二手房成交达1165套，环比上涨231.91%。
另据乐有家数据，央行“三大政策”出后的首个周末（5月18日、19日），深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手成交量对比以往周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。
而经过最新一轮的调整后，目前深圳首套房首付最低比例为20%，二套房首付最低比例为30%，首套房利率下限降至3.5%，二套房利率下限降至3.9%。
以在深圳首次购置总价为500万房产为例，纯商业贷款30年，此前的房贷利率为3.85%，此次政策后调整为3.5%，若按照最新的首付比例20%计算，首付将从150万元减少至100万元，但每月的月供将多出1553.5元；但若仍选择30%的首付比例，每月的月供将节省约690元，还款总额将节省约25万元。
图源：乐有家研究中心
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在降房价、近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，叠加降房价，未来一段时间，商品房销售会得到提升。
乐有家研究中心也表示，此次深圳充分遵循因城施策的原则，结合深圳楼市现状，“双管齐下”用好政策工具箱，通过降低首付及房贷压力，再加上“以价换量”仍然是当前深圳楼市的主要特征，深圳市民的购房成本将会显著降低，房地产市场交易活跃度增加，成交量好转。
5月28日当晚，位于前海的招商一湾臻邸更是在宣传海报上打出“24小时不打烊”“首付约180万起”“通宵卖房”等宣传语；还有中介在社交平台上发帖称，在降低首付比例政策发布后的半小时内，其所在深圳东部某项目就有客户前来交定金。
钛媒体APP也从多位知情人士处了解到，降低首付比例后的首日（5月29日），深圳多个新盘迎来热销，其中福田区的中洲湾迎海二期成交13套，南山区的金众云山海成交10套、绿景白石洲成交13套，龙华区的悦见和府成交21套、中洲迎玺成交20套、鸿荣源博誉府成交6套、中海珑悦理成交5套。
此外，还有一部分新盘表示要收回折扣，或者宣布即将涨价。
对此，有消息人士称，“收回折扣只是开发商常用的‘逼单’手段，现在还远不到涨价的时候。这次政策对不同买房人的影响各异，对于不差钱的高净值群体群体影响较小，对中产改善型买房的群体反而是助力，对于着急上车的刚需来讲，降低了准入门槛。具体情况有待观察。”
不过拉长时间来看，深圳楼市的整体表现似乎还有很大的提升空间。据行舟深房统计数据显示，截至5月29日，深圳新房住宅成交为1828套，二手房成交为3774套，而4月份数据分别为2355套、4171套。
可以预见，5月份的一二手房成交量若要超越4月份，那么在最后两天内，新房及二手房的成交量至少要达到每天200+套的数量才能完成超越。
李宇嘉亦指出，从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力还比较弱。加上当前市场的整体供应量比较大，只从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。
李宇嘉建议下一步继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求，“尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。”
（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）