观点网 5月23日，贝壳召开首季度业绩线上电话会。
财报显示，一季度贝壳的总交易额为6299亿元，同比下降35.2%。细分业态下，存量房交易的总交易额为4532亿元，同比下降31.8%。新房交易的总交易额为1518亿元，同比下降45.4%。家装家居的总交易额为34亿元，同比增加26.1%。新兴业务及其他的总交易额为215亿元，同比下降19.3%。
对于交易额的下滑，贝壳方面总结原因，总交易额下降主要由于积压的需求在COVID-19管控限制放宽后得以释放，且交易活跃高峰集中在2023年2月和3月导致2023年第一季度的房产交易市场基数较高，及供需两侧走弱导致2024年第一季度新房交易市场低迷。
期内，贝壳净收入为164亿元，同比下降19.2%；毛利率25.2%；净利润4.32亿元，经调整净利润为13.92亿元。
净收入下降主要由于存量房业务及新房业务的净收入减少，部分被家装家居及房屋租赁服务的净收入增加所抵消。
贝壳CFO徐涛于业绩说明会上介绍，一季度，存量房营收为57.3亿元，同比下降37.6%，业务的贡献利润率为44.5%，同比下降4.6个百分点；新房营收为49.2亿元，同比下降41.5%，业务的贡献利润率为22.3%，同比下降4.8个百分点，并且国央企开发商佣金收入占比约为49%，保持在相对的高位；非房产交易服务业务的收入同比增长112.9%，收入占比达到35%，同比提升21.7个百分点。
董事会主席兼CEO彭永东在业绩电话会上表示：“这种情况预计会在后续季度有所好转。”
近期，房地产行业的利好政策连续出台，地方上也提供了不同程度的政策优惠。对于区域性政策，贝壳将其归纳为三类。一是进一步释放和吸引购买力，如杭州、成都、深圳等城市是取消或优化限购政策，和定期的取消房贷利率下限。第二是通过以旧换新或政府收购来消化存量。第三是优化新房供应，不限制部分高库存区域住宅用地的供应。
贝壳还认为，利好政策密集出台，对二手市场具有一定的支撑作用。贝壳平台4月的二手单量并没有发生去年同期快速下探的情况，反而同比增长14%，其中上海、深圳、杭州等城市的涨幅明显。且目前二手房的价格也还在深度调整中，市场处于以价换量的状态。
贝壳观察到，虽然二手房价还在调整过程中，但整体的交易量还是比较稳定的，部分城市也有超预期的表现，让企业对后续二手房交易量相对乐观。随着去库存等政策方向的确定，接下来贝壳期待新房供给侧流动性将得到改善，市场信心得到进一步的提振。
目前房价经过一定幅度的调整，搭配宽松的利好政策，使得刚需客户的上车门槛和成本降低，报告期内，贝壳平台刚需首置订单的比例短期上升，目前已经达到了35%，可目前新房市场仍处于供需两弱预期的低迷状态。
政策的利好，并没有激起市场的野蛮增长，市场正往理性健康的方向发展。据徐涛在电话会上公布的数据，从前端指标来看，4月的带看量绝对值高于去年全年均值，表明客户还在积极地寻求入市。同时今年以来重点50城二手房挂牌在售房源，总量月度同环比增速均放缓，没有发生去年9月在政策宽松的情况下挂牌激增的情况，说明大家在心态上更趋理性。
关于以旧换新的政策，贝壳表示一直有深度参与推动中介去化的以旧换新模式--房产中介和购房者签订协议，中介聚焦推广旧房购房者锁定意向的新房房源。
据贝壳管理层介绍，贝壳早在2022年就在青岛与当地开发商和门店合作，首创了这种以旧换新的模式。2023年，贝壳在青岛已经完成200单以旧换新。目前该模式已经在全国12个城市落地，并且对模式进行迭代创新。
贝壳一季度业绩下降也使得投资者对贝壳的一赛道（二手和新房交易服务业务）投入重点和效果进行了询问，并想知道贝壳对于新房业务的展望。
贝壳对此的回应道，今年贝壳一赛道是以更有品质和效率的增长为主线，与更多优质品牌门店和经纪人进行接触是主要投入方向，也使得贝壳在拓店规模和效率上都取得了超预期的成果。
规模方面，一季度，贝壳新签约的包含在筹建中的门店超1000家，互联网门店并网后90天的留存率也保持在98%左右。效率方面，贝壳表示并没有为了追求规模而降低新进门店的门槛或者牺牲质量
据财报数据显示，截至2024年3月31日，贝壳的门店数量为44,216家，较上年同期增加7.1%；活跃门店数量为42,593家，较上年同期增加7.5%；经纪人数量为442,705名，较上年同期增加1.6%；活跃经纪人数量为399,159名，较上年同期减少3.0%。今年第一季度的移动月活跃用户数量平均为4,770万名，2023年同期为4,540万名。
在新房业务方面，管理层认为贝壳在市场中展现了相对更强的韧性和更优异的表现。据管理层介绍，一季度，贝壳新房总对总战略合作的签约开发商数量同比增加了20%，且向最核心的大型国央企进一步覆盖，百强房企前10的企业中已与其中6家达成了战略合作。贝壳合作项目的覆盖率达到了55%，同比增长25%。
同时贝壳对于风险管控也执行到位，一季度新房应收账款周转天数为69天，开发商预付佣的快佣项目占比保持在46%的高位，国央企开发商收入的占比约为50%。
一季度业绩中，非房产交易服务业务是一大亮点，不仅实现了超100%的同比增长幅度，收入在总收入中的占比也进一步提升。
非房产交易服务业务包括家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他业务。其中家装业务合同额达到33.9亿元，同比增长26%，收入规模达到了24.1亿元，同比增长71%。其中3月份总合同额达到了近20亿元，同比增长53%。贝壳2023年进行了组织架构的对接，各家装事业部均有对应一赛道门店对接合作，这使得家装业务对房产交易的成交起到了正向刺激作用。
在房屋租赁服务业务方面，一季度贝壳租房业务的收入达到了26.3亿元，同比增长189.3%，主要得益于在管规模的快速提升。
截止至一季度末，贝壳省心租在管房源规模达到24万套，而去年同期仅有9万套，其中集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为7000套；且入住率方面达到96.5%，同比增长2.7个百分点，在模式迭代下有效降低了空置风险及租金波动风险；自营公寓开业满6个月的项目出租率较去年同期提升约3.8个百分点，达到94.8%。