周四（5月23日），市场全天低开低走，三大指数均跌超1.3%，超4500只个股下跌。地产板块跟随大市调整，龙头房企多数收跌，代表A股龙头地产行情的地产ETF（159707）全天水下震荡，午后有所拉升回暖，场内价格收跌1.8%，日线收出“十字星”，表明多空力量胶着。交投维持活跃，全天换手率超22%，成交额接近1亿元。
热门个股方面，受午间大消息影响，万科A尾盘逆市收涨1.7%，滨江集团逆市涨超3%；昨日盘中涨停的绿地控股今日跌超5%，张江高科、新城控股、保利发展等多股跌超3%。
【200亿资金落定，万科A逆市八连升，房企融资迎来转折点？】
据媒体报道，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，截至目前已到账100亿元。据悉，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。
万科方面表示，此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。
受以上消息影响，万科A午后异动拉升翻红，震荡收涨1.7%，成交额超56亿元，再居两市股票成交排行榜第一，日线八连升，自5月14日以来累涨28.84%。万科债券今日表现更为亮眼，“22万科07”一度涨超8%，“21万科04”一度涨超6%，“21万科02”一度涨超4%，“22万科02”一度涨超3%。
今年以来，房企融资问题备受市场关注，此次万科获得200亿元资金支持，是否意味着地产融资问题迎来转折点？
业内人士指出，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款，银团融资方式由于金额大、需多家银行共同认可，因此对借款人资质要求很高。此外，当前房地产政策已出现重大利好，万科获得重大融资进展，对于行业信心也具备显著的提振意义。此次银团贷款预计也能起到示范效应，带动万科的其他融资加速落地。
【楼市回暖迹象明显，基本面复苏渐行渐近？】
楼市方面，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，当日午间，央行、金融监管总局发布三大地产需求端放松政策，包括降低最低首付比例、取消房贷利率政策下限以及调降公积金贷款利率等。当日下午，高层宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地产去库存。
近期多地落实新政，据悉，截至目前，武汉、长沙、郑州、昆明、广西南宁等地，楼市新政接力落地，首套房首付比例均降至15%，二套房首付比例均降至25%。目前，武汉首套房商贷利率降至3.25%，二套房商贷利率降至3.35%。此外，长沙首套房商贷利率降为3.65%，二套房商贷利率降为3.95%。
从各地楼市热度来看，地产基本面复苏或渐行渐近。例如，浙江杭州，据贝壳研究院统计数据显示，对比4月份的日均值，最近10天，杭州二手房咨询量增长29%，二手房买卖房源增长5%，下定量新增31%。
市场分析人士认为，整体来看此次政策调整对市场产生了积极影响，市场信心有所提振，短期政策效果有望进一步显现，若核心城市特别是一线城市跟进优化楼市政策，或将强化政策效果的持续性。
【地产板块后市怎么看？机构：关注细分领域龙头】
浙商证券表示，央行的首付比和房贷利率的下降的作用主要是降低购房成本，大力度放松给购房者带来明确政策低点信号，观望需求不必再观望。过往三年积累的观望需求，其预期发生扭转后，有望推动房地产基本面修复。
供给方面，住建部明确开启保交楼继续+收购新房库存，该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，此外改善供需结构有望企稳房价。总体来看，浙商证券认为多个政策形成合力助力基本面企稳修复，收储开启增加地产反转概率。
市场下行时，PB估值可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位。当行业基本面走弱，清算价值变低，PB则会下行。0.5xPB等同于将地产公司资产打包以5折的价格出售，部分已经出险的房企PB低至0.1倍，不仅意味着资产价格折扣率较高，同时也意味着失去流动性。
地产周期产生拐点后，第一阶段估值先修复悲观预期，第二阶段是资产价格修复，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。在房地产开发企业配置上，建议关注：
1、未来细分领域龙头，一二线核心城市土储占比高且产品力较强的房企具备业绩弹性及增长潜力。
2、地方城投，收储开展过程中，地方城投受益资产处置带来的现金改善。
布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等，截至2024年5月23日。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。