事件：公司近期发布2023 年年报，全年实现营业收入6.35 亿元，同比增长13.0%，归母净利1.71 亿元，同比增长10.9%。

坚持有质量项目开业，业绩稳健增长。23 年实现营收6.35 亿元，同比增长13.0%，归母净利1.71 亿元，同比增长10.9%。分业务看，公司23 年委管/品牌及管理输出/整租模式分别实现营收4.06/1.45/0.84 亿元，同比+6%/+5%/+98%。得益于公司23年达成六个高质量项目开业，新开业项目的筹备期服务收入和开业后的运营管理服务收入使得公司委管收入同比增长6.5%至4.06 亿元，占总收入64%。23 年归母净利1.71 亿元，同比增长10.9%，综合毛利率同比下降3.2pct 至52.5%，主要系整租模式毛利率下降7.6pct（受新开业租金减免以及租赁准则的影响），而委管毛利率维持稳定，品牌及管理输出服务毛利率上升2.5pct。

在营项目经营保持增长势头。作为大湾区领先的商业运营服务供应商，以COCOPark、COCO City、COCO Garden、iCO 产品线扎根大湾区，布局全国。23 年公司已开业零售商业物业27 个，在营面积约165 万方，此外有20 个项目处于筹备中，为未来发展提供确定性。在营项目运营表现持续向好，23 年同店销售增长18%，同店客流增长39%，出租率同比提升0.3%至92.8%，受益于港客消费热潮，福田星河COCO Park 客流同比增长60%，商家销售同比增长40%。

母公司星河控股稳健经营，聚焦深耕区域高质量拓展。23 末公司已开业/合约项目分别为27/55 个，已开业/合约面积分别为165/284 万方，其中大湾区合约面积约159万方，占比56%，长三角合约面积42 万方，占比15%。随着消费基础设施REITs推进，作为深耕大湾区的优质商管公司，看好公司未来获得更多优质项目机会。母公司星河控股财务稳健、在大湾区土储充足，依托与星河控股的长期稳定合作，星盛商业储备项目充足，未来业绩增长潜力较高。

维持买入评级，目标价2.05 港元。根据公司年报，我们下调了公司营收增速及毛利率，同时调整了费用率，调整公司2024-2025 年EPS 预测为0.17/0.19 元（原预测24-25 年为0.22/0.27 元）并引入26 年EPS 预测为0.22 元。可比公司2024 年估值为11X，对应目标价2.05 港元。（汇率：1 港元=0.910 人民币）。

风险提示：母公司交付不及预期。湾区外影响不足。第三方项目拓展不及预期。