代建龍頭杭州起步，3+3 特色商業模式：綠城管理控股是中國房地產輕資產開發模式的先行者、引領者。綠城管理控股於2020 年7 月在香港聯交所主板上市（股票代碼9979.HK），成爲中國代建第一股。核心業務模式包括：三大代建主業，政府代建和商業代建、資方代建；以及配套服務，金融服務、產城服務和產業鏈服務。
持股集中，激勵充分：截至2023 年底，綠城中國控股有限公司持有公司71.28%的股權，爲公司唯一持股比例大於5%的大股東，同時也是綠城管理控股實控人。公司於2020 年及2022 年實行兩次股權激勵計劃，兩次累計可供授出的股份獎勵數目87.76 百萬股，將公司高管及股東利益與公司發展綁定，充分調動了團隊積極性。
核心業務增長勢頭強勁，客戶結構持續優化：2023 年公司實現營業收入33 億元，同比增長24.3%；實現歸母淨利潤9.7 億元，同比增長30.8%。核心業務方面，1）商業代建作爲公司核心業務，爲公司最主要的營收和利潤來源，2023年實現收入23.5 億元，同比增長40.6%；政府代建及其他業務收入及利潤保持穩健；2）綠城管理控股憑藉品牌優勢，進行差異化全國業務佈局，聚焦發達地區業務拓展。截至2023 年12 月31 日，公司代建項目已佈局中國29 個省、直轄市及自治區的122 座主要城市，合約項目總建築面積119.6 百萬平方米，較去年同期增長17.9%；3）公司不斷調整業務結構，深化與國有企業、金融機構等業務的合作機會，保持多元的客戶結構，不斷鞏固自身實力及行業影響力。
2023 年，公司新拓代建項目的合約總建築面積達35.3 百萬平方米，同比增長約25%。從客戶結構來看，政府、國企委託方及金融機構佔比達69.4%。
投資建議：綠城管理控股作爲代建行業龍頭，背靠綠城集團，在地產行業下行背景，城投和中小房企代建需求激增，以及政府促進保障房發展政策持續推進，保交樓政策支持，各類代建需求增加的背景下，作爲市佔率穩居第一的企業，在積累的客戶基礎和強大供應鏈的條件下，近年來取得了穩健的業績增長。我們預計公司2024-2026 年歸母淨利潤分別爲12.46 億、15.57 億、19.08 億，當前股價對應PE 分別爲10.0 倍、8.0 倍、6.5 倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示：代建行業競爭激烈程度超預期、引用數據滯後或不及時。