保利發展發佈2023 年年報，公司2023 年實現營收3468.9 億，同比+23.4%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤120.7 億，同比-34.1%。
利潤端承壓，財務謹慎紮實
截至2023 年12 月31 日，公司實現營業收入3468.9 億，同比增長23.4%，歸母淨利潤120.7 億元，同比下降34.1%。公司收入增速高於歸母淨利潤增速，主要系報告期內公司的轉結毛利率爲16.02%，較2022 年下滑5.99pct，此外，公司對存貨和長期股權投資計提減值合計約50 億元。
銷售排名行業第一，拿地聚焦核心城市
2023 年全年公司實現銷售金額4222 億元，位居行業第一，實現銷售面積2386 萬平方米，報告期內，公司的市場佔有率不斷提升，2023 年市佔率爲3.6%，同比提升0.2pct，其中，核心38 城市佔率達6.8%，同比提升0.7pct；市佔率超過10%的城市共27 個，整體市場地位不斷提升。報告期內，公司獲取新項目103 個，拿地總價爲1632 億元，其中99%的資金用於核心38 城，整體權益地價爲1359 億元，同比提升26%，新項目權益比提升至83%。此外，公司新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，未來公司仍將保持較強的盈利能力。
財務持續優化，融資成本不斷降低
報告期末，公司資產負債率76.55%、剔除預收賬款後的資產負債率魏67.14%、淨負債率61.20%，分別較上年末下降1.56、1.34 和2.37pct，槓桿率持續優化。此外，報告期末公司現金短債比爲1.28，短期償債無憂，1 年內到期的債務餘額爲737 億元，佔有息負債比重爲20.82%，較期初下降0.46pct，負債結構持續改善。報告期末，公司有息債務餘額3543 億元，較期初減少271 億元，綜合融資成本約3.56%，較上年末下降36 個BP，公司新增融資1371 億元，綜合成本僅3.14%，財務成本持續下降。
投資建議：保利發展作爲央企地產龍頭，保持穩健的收入增長，業績受項目結算結構影響，反映了房地產行業週期波動的情況。公司財務穩健，資本結構持續優化，融資渠道暢通，考慮到房地產行業整體下行帶來結轉毛利率承壓及存貨減值因素，我們下調公司2024-2025 年歸母淨利潤至135 億、145 億（原預測數據爲224 億、250 億），預計2026 年歸母淨利潤爲153 億，維持公司“買入”評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、項目結算毛利率下行。