核心觀點：
營收增長分紅穩定，利潤率及減值影響業績下行。根據公司年報，23年越秀地產實現營業收入802.2 億人民幣（下同），同比增長10.8%，歸母淨利潤31.9 億元，同比下降19.4%，核心歸母淨利潤34.9 億元，同比下降17.5%。股東回報方面，公司計劃全年分紅14.0 億元，連續多年維持對應核心淨利40%的股息分派。
銷售連續兩年正增長，高力度投資持續聚集核心。銷售方面，公司實現全口徑銷售金額1420 億元，同比增長14%，目標完成率爲108%，克而瑞全國排名進一步提升2 位至第12 位，一線城市銷售金額佔比達到62%，較22 年提升10pct。土地投資方面，23 年公司拿地總金額700億元，對應拿地力度49%，投資城市收縮至11 個核心一二線城市，其中北上廣杭四城投資佔比達到78%，而八城投資佔比則達到92%。
有息負債高增槓桿水平高穩定，融資成本顯著改善。23 年末公司有息負債1044 億元，同比增長18%，受益於年內供股融資83 億港元，股東權益大幅增厚，整體槓桿乘數維持穩定。融資成本方面，23 年公司加權平均融資成本3.82%，首次降至4.0%以下。
盈利預測與投資建議。預計公司未來銷售、收入仍將穩健增長，利潤受房價下行壓力有所波動，24-25 年歸母淨利潤35 億元/40 億元，同比+10/+14%，對應PE 爲4.6x、4.0x。考慮到房價帶來的資產減值，給予公司合理估值對應23 年末歸母淨資產0.6 倍PB，考慮0.91 人民幣/港元的匯率，對應合理價值9.14 港元/股，維持“買入”評級。
風險提示。單一市場波動影響；行業景氣恢復不及預期影響銷售及利潤率；房價預期不足導致銷售毛利率承壓；政策環境改善速度不及預期。