事件：公司發佈23 年年報、24 年3 月經營情況及4 月投資者關係活動紀要。
點評：開發業務承壓，資產減值計提增加，24 年或加速去槓桿保障財務安全。
開發業務結算承壓，資產減值計提增加：2023 年公司實現營收4657 億元，同比減少7.6%，其中開發業務結算收入同比減少9.6%至4016 億元，主要因前期銷售下滑導致交付規模減少，截至23 年末公司表內已售未結算的合同負債爲3604 億元，同比下降32%，預期24 年開發收入規模仍將下滑。2023 年，公司綜合毛利率爲15.2%，同比降低4.3pct，開發業務結算毛利率爲15.7%，同比降低4.7pct，仍處於下降趨勢中；歸母淨利潤爲121.6 億元，同比減少46.2%，業績大幅下滑一方面源於開發業務營收與毛利率下滑，另一方面因投資收益同比減少14.1 億元、資產減值損失同比增加30.4 億元等；公司計劃不分紅派息。
24 年Q1 銷售承壓，略好於市場整體表現：2023 年，公司實現銷售額3761 億元，同比下降9.8%，月均銷售額313 億元。24 年Q1，公司實現銷售額580 億元，同比下降42.8%，同期百強房企銷售額同比減少49%，略好於百強房企整體表現；月均銷售額193 億元，其中3 月銷售額245 億元，同比下降42.5%。
23 年拿地縮量提質，24 年Q1 拿地剋制：2023 年公司獲取43 個新項目，總建面596 萬平方米，權益總地價463 億元，新增項目平均地價爲13899 元/㎡，同比增長13.0%，新增土儲縮量提質，主要分佈在北京、上海、杭州、成都等重點城市。截至23 年末，公司在建及規劃中項目總建面9189 萬平米，同比減少22.5%。2024 年Q1，公司新增土儲3 幅，總地價18.4 億元，拿地銷售比約3.2%。
23 年末非受限資產充足，24 年或加速去槓桿：截至23 年末，公司有息負債3200億元，其中短債佔比19.5%，現金短債比約1.6 倍，淨負債率54.7%，扣除預售賬款的資產負債率65.5%；投資性房地產賬面價值1101 億元（按成本計量），已用於借款抵押的比例爲12.3%，抵押物較充裕。2023 年公司境內新獲融資的綜合成本爲3.61%，融資成本處於低位。公司2024 年計劃實現交易回款不低於300 億元，未來兩年削減有息債務1000 億元以上，提升財務安全性。
盈利預測、估值與評級：考慮目前新房市場需求及價格修復緩慢，或增加公司銷售及毛利率下滑壓力，同時存貨仍存在減值壓力，我們預測公司24-25 年EPS爲0.75/0.84 元（原預測爲1.68/1.82 元），新增26 年EPS 預測爲0.89 元，當前A 股股價對應24-26 年PE 估值爲9.4/8.4/8.0 倍，公司作爲行業頭部優質房企，發展穩健，經營服務業務具備先發優勢，維持A/H 股“買入”評級。
風險提示：銷售與拿地不及預期，經營與財務安全風險，市場下行超預期等風險。