核心觀點：
經營和財務數據：公司發佈2023 年業績公告，2023 年，深圳國際實現營收205.24 億港元，同比+32.16%；實現歸母淨利潤19.02 億港元，同比+51.66%；實現每股盈利0.80 港元/股，同比+48.15%，公司董事會建議2023 年末期股息爲每股0.40 港元，同比+55.64%，分紅比例達到50%。
收費公路利潤修復，物流園轉型升級釋放利潤。2023 年，收費公路及大環保業務實現營收103.25 億港元，同比-4.17%；實現歸母淨利潤10.05 億港元，同比+54.40%，在車流量取得恢復性增長的背景下，收費公路業務的利潤實現修復。物流園營收達到15.19 億港元，同比-3.48%；實現歸母淨利潤5.24 億港元，同比-63.05%，主要系22 年有REITs 發行產生的一次性收益。物流服務營收達到3.19 億港元，同比-18.10%；實現歸母淨利潤0.09 億港元，同比-9.49%。物流園轉型升級實現營收55.56 億港元，2022 年爲0.30 億港元；實現歸母淨利潤17.46 億港元，同比-39%，前海頤城棲灣裏項目入表釋放利潤。港口營收爲28.05 億港元，同比+1.56%；實現歸母淨利潤0.88 億港元，同比-14.56%。
盈利預測與投資建議。預計24-26 年公司EPS 分別爲1.52、1.70、1.75 港元，假設轉型升級項目釋放期爲24-30 年，後續將按照四個留存地塊的規劃面積逐年釋放收益，且公司分紅比例維持在50%，使用DDM 模型測算公司合理價值爲9.60 港元/股，首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示。轉型升級項目落地不及預期、收費公路改擴建影響具備不確定性、所運營物流園出租率不及預期、利率與匯率波動帶來的風險、港股流動性風險。