投資要點
事件：公司發佈2023 年年報。2023 全年實現營收203.6 億元，同比降低17.1%；歸母淨利潤5.6 億元，相比去年同期的虧損9.3 億元增長14.9億元，業績符合預期。
收入同比下降，利潤率修復扭虧爲盈。公司2023 全年營收同比降低17.1%，主要是由於項目結轉減少導致。公司2023 全年歸母淨利潤實現轉虧爲盈，主要原因有二：（1）2022 年公司業績承壓的原因是金融資產價格的大幅下跌。2023 年公司加強了對股權投資的管理，投資淨收益由2022 年的-6.4 億元扭虧至2023 年的4.9 億元，公允價值變動收益由2022年的-7.4 億元縮減至2023 年的-1.9 億元。（2）2023 年公司房地產開發毛利率同比提升7.1pct 至18.3%，其中北京區域毛利率同比提升9.7pct至20.8%。另一方面，受地產市場下行影響，公司計提資產減值損失和信用減值損失9.7 億元，同比增加4.3 億元。截至2023 年末，公司合同負債363.2 億元，覆蓋2023 年營收1.8X，爲後續業績釋放奠定基礎。
銷售金額大幅增長，聚焦北京市場。公司2023 年實現銷售金額424.7 億元，同比增長38.7%。公司聚焦北京市場，2023 下半年網籤套數位居北京第一，克而瑞北京房企排名連續3 年位列第二。公司投拓審慎，關注熱點地區和城市。2023 年在北京以113.8 億元對價獲取2 宗土地（海淀區雙新村棚戶區改造地塊與朝陽區奶西村棚戶區改造土地），後續又在黃山市和三亞市獲取土地，合計拿地金額151.1 億，權益比58.4%，全年投資強度達35.6%。
棚改項目高效推進，商業地產逆勢發展。2023 年公司望壇回遷房、臨河安置房實現平穩移交和入住，臨河棚改鎖定管理費並取得政府審定紀要，密雲大小王回遷區域完成騰退並實現管理費計提，爲項目後續結算打下堅實基礎。商業地產方面，2023 年公司首個自營項目城悅薈開業，成都漫悅裏、熙悅中心招商突破4 萬㎡，租金漲幅超市場同類項目。2023年公司商業地產持有面積46.34 萬方，商業地產經營額6.5 億元
融資渠道暢通，利率優於市場同期水平。公司2023 年經營性現金流淨額爲131.2 億元。截至2023 年末，公司在手現金充裕達136.9 億元。公司淨負債率90.3%，現金短債比1.6，均已符合“三道紅線”監管要求。
公司2023 發行三筆公司債，共計45 億元，利率優於市場同期水平，分別爲3.40%/3.40%/3.37%，融資渠道暢通。
盈利預測：公司多年深耕北京棚改市場，根據公司最新年報情況，我們下調公司2024/2025 年的歸母淨利潤預測爲10.5/12.5 億元（前值爲15.2/18.5 億元），預計2026 年歸母淨利潤爲13.7 億元。對應的EPS 爲0.49/0.58/0.64 元，對應的PE 爲7.5/6.3/5.8 倍，維持“買入”評級。
風險提示：城中村改造政策落地不及預期；房地產市場景氣度超預期下行；結算進度不及預期。