收入同比下跌，核心業務有待修復。公司2023 年收入達72403.6 百萬元，同比下降13%。分業務看，2023 年公司城市運營及物業開發銷售收入爲62781.9 百萬元，佔收入總額的85%，同比降低16%，主要爲交付結算的銷售物業較去年減少；商務租賃及零售商業運營收入爲1802.3 百萬元，佔收入總額的2%，同比上升16%，主要由於2022 年新開業物業本期新增收入所致；酒店經營收入爲2080.4 百萬元，佔收入總額的3%，同比上升80%，主要爲疫情後消費復興所致；金茂服務收入約爲人民幣2704.4 百萬元，佔收入總額的4%，同比增長11%，主要系基礎物業管理在管面積增長所致；其他收入主要包括金茂大廈88 層觀光廳、綠色建築科技、樓宇裝修等地產相關業務的收入，佔收入總額的6%，同比下降8%，主要由於樓宇裝修收入下降。2023年公司中期息每股1.5 港仙，末期息每股0 港仙，共計每股1.5 港仙。
由於毛利下行、合聯營影響、其他收入下行等因素，本期得利虧。2023 年公司淨虧損爲4858.3 百萬元，同比下降193%，歸母淨虧損爲6896.6 百萬元，同比下降448%。我們認爲虧損的主要原因爲：1）2023 年公司及公司的部分聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業減值；2）公司的部分物業開發項目收入及毛利率下降及土地開發收入金額下降導致毛利下降；3）收併購和出售等事項產生的一次性收益較2022 年大幅下降所致。2023 年公司整體銷售毛利率爲12%，較2022 年下降4 個百分點，主要爲城市運營與物業開發分部毛利率下降所致。
銷售聚焦回款質量，行業地位維持。公司2023 年簽約銷售額爲1412 億元，同比下降8.9%，銷售規模排名行業第13 位。公司持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營項目數量爲382 個，未交付面積爲8360萬平方米。
在手現金較充裕，短期債務壓力減輕。截至2023 年底，公司有現金和現金等價物30920.0 百萬元，同比下降16.6%；有計息銀行貸款及其他借款共127379.3 百萬元，同比增長3.8%，其中一年內到期債務佔比爲18.7%。截至2023 年底，公司有銀行信貸額度165082.9 百萬元，已動用銀行信貸額度爲90308.1 百萬元。截至2023 年底，公司淨債務與調整後資本比率爲73%，較2022 年增加9 個百分點。
投資建議：“優於大市”。我們預測公司2024 年EPS 約爲0.10 元每股，給予公司2024 年6-7 倍PE 估值，對應合理價值區間爲0.60-0.70 元每股，即爲0.65-0.76 港元每股。（匯率採取1 港元=0.92 人民幣）
風險提示：房地產行業面臨銷售下行風險。