核心觀點
公司2023 年實現營業收入2025.2 億元，同比增長12.3%；實現歸母淨利潤256.1 億元，同比增長10.1%，大幅優於2023 年上半年-19.4%的同比增速。2023 年綜合毛利率較上年下降1.0 個百分點至20.3%，歸母淨利率爲12.6%，較上年微降0.3 個百分點，盈利水平在行業內具備領先優勢。公司銷售穩步增長、拿地積極，2023 年銷售金額3098 億元，同比增長5.1%，位列行業第三；拿地總金額1440 億元，其中92%位於一線與強二線城市，拿地規模位列行業第一；拿地強度達46.5%，較上年提升5.5 個百分點。
2023 年商業運營收入63.6 億元，同比增長20.9%，多業態齊頭並進。公司財務穩健、3.55%的融資成本位列行業最低區間，保持穩定的派息節奏，全年派息率31%，股息率約7.1%。
事件
公司發佈2023 年年度業績，全年實現營業收入2025.2 億元，同比增長12.3%；實現歸母淨利潤256.1 億元，同比增長10.1%；實現扣除稅後投資物業重估增值的歸母淨利潤225.8 億元，同比增長12.1%；實現核心淨利潤236.5 億元（爲歸母淨利潤扣除稅後投資物業重估增值與匯兌淨損益），同比下降3.2%。
簡評
業績雙位數增長，盈利水平優秀。2023 年公司實現營業收入2025.2 億元，同比增長12.3%；實現歸母淨利潤256.1 億元，同比增長10.1%，大幅優於2023 年上半年-19.4%的同比增速。業績增速略低於營收增速，主要由於公司2023 年的綜合毛利率較上年下降1.0 個百分點至20.3%。2023 年公司歸母淨利率爲12.6%，較上年微降0.3 個百分點，盈利水平在行業內具備領先優勢。
銷售穩步增長，積極投資高能級城市。2023 年公司實現銷售金額3098 億元，同比增長5.1%，位列行業第三，排名較上年提升2位；公司在31 個城市的銷售市佔率位居前三、在11 個城市排名第一；銷售回款率達99%，較上年提升6 個百分點。公司聚焦高能級城市拿地，2023 年拿地總金額1440 億元，其中92%位於一線與強二線城市，拿地規模位列行業第一；拿地強度達46.5%，較上年提升5.5 個百分點。
商業運營收入較快增長，多業態齊頭並進。2023 年公司實現商業運營收入63.6 億元，同比增長20.9%，截至年末公司持有商業資產總規模1014 萬方，其中98%位於一二線城市核心地段。各業態資產經營齊頭並進，2023 年寫字樓收入34.3 億元，同比基本持平，新簽約面積93 萬方，一年以上項目出租率86.9%；購物中心收入16.8 億元，同比增長40%，一年以上項目出租率97.0%；長租公寓收入1.9 億元，一年以上項目出租率94.5%；酒店收入翻番，入住率較上年提升23 個百分點。
財務保持穩健，穩定回饋股東。2023 年公司保持財務綠檔，壓降有息負債127.2 億元，年末在手現金1056 億元；平均融資成本 3.55%，繼續保持在行業最低區間。全年派息80 港仙，派息率約31%，保持穩定的派息節奏，以最新收盤價計算的股息率爲7.1%。
下調盈利預測，維持買入評級。我們預測2024-2026 年公司歸母EPS 分別爲2.44/2.52/2.59 元（原預測公司2024-2025 年歸母EPS 爲2.95/3.27 元）。參照可比公司，給予公司2024 年PE 估值7x，調整目標價至18.84 港元。我們認爲公司的開發與經營業務均保持穩中有進的勢頭，優秀的盈利水平和財務狀況護航發展，維持買入評級。
風險分析
公司的風險主要體現在結轉不及預期、利潤率下滑、房地產行業政策放鬆力度不及預期三個方面。具體而言：1、結轉可能不及預期。公司的結轉量較大，且根據項目建設進度不同結轉進度存在差異，最終體現在報表端的收入將最終依賴於報告期內的銷售及交付狀況，因此存在結轉不及預期的風險。2、利潤率可能下滑。公司佈局核心城市，土地成交價格保持高位，但銷售價格受市場下行不利影響，行業普遍存在毛利率壓縮的問題，公司也受其影響，報表端的利潤率可能持續承壓。3、房地產行業政策放鬆力度可能不及預期。政策放鬆主要依靠因城施策，各城市政策調控存在不確定性，公司的銷售表現可能受到影響。