天风证券发布研究报告称，维持保利物业（06049）“买入”评级，考虑行业竞争加剧，调整公司24-25年归母净利润为16.36亿元、19.33亿元（前值17.86亿元、20.70亿元）。公司背靠龙头央企保利集团，股东优势强大，内生增长动力强劲，同时外拓积极，规模、盈利双双稳健增长，该行预计在管理层聚焦精益管理策略下未来业绩目标有望稳步兑现。

事件：公司发布2023年业绩公告，公司23年实现营业收入150.62亿元，同比+10.0%；实现归母净利润13.80亿元，同比+24.0%；实现基本每股收益2.50元/股，同比+24.4%。

光大证券主要观点如下：

业绩增长稳健，毛利率逆势提升

收入端，公司23年实现营业收入150.62亿元，同比增长10.0%；其中，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为101.52、20.93、28.16亿元，分别同比+20.5%、-4.6%、-8.1%。利润端，公司23年实现归母净利润13.80亿元，同比增长24.0%。管理规模扩大支撑业绩快速增长。23年公司实现经营性现金流24.2亿元，同比+63.9%，覆盖净利润倍数达1.73，利润质量高。公司23年整体毛利率19.61%，较22年增长0.8pct，分业务盈利水平均有提升。公司23年净利率9.27%，较22年提升0.99pct。费用管控方面，公司23年管理费率较22年降0.68pct至8.14%，精益管理驱动利润率水平提升。23年公司分红比例提升15pct至40%，持续加强股东回报。

规模优势持续扩大，市场化发展成绩斐然

截止23年末，公司合约、在管面积分别为9.22、7.20亿方，分别同比+19.5%、+24.9%，合约在管比达1.28倍。2023年大股东保利发展实现签约面积2386万方，受益于保利系资源支持，公司潜在交付增量充足。从项目来源看，截止23年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的37.1%、62.9%，第三方占比较22年同期提升3.5pct。23年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额29.7亿元，同比+7.4%，新签约第三方项目的单年合同金额约27.7亿元，同比+61.0%，市场化发展继续突破。从业态分布看，截至23年末公司住宅社区、非住宅物业在管面积分别为2.9、4.30亿平，分别占比40.2%、59.8%。住宅项目23年新拓展存量单年合同金额破亿元，且均位于北京、南京、武汉、成都等核心城市，业务布局加速向核心城市集中。非住管理面积占比较22年同期提升3.7pct，其中商业及写字楼、公共及其他物管面积分别占总在管的4.1%、55.7%，公共及其他物业占比较22年提升3.2pct。23年公司新签公共及其他物业项目的单年合同金额达15.06亿元，同比+36.7%，扩大全局业态的独特拓展优势。从物管单价看，截止23年公司住宅社区物管单价2.31元/平/月，较22年同期增加0.03元/平/月，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.41、1.82元/平/月，受益于新项目定价标准提升及部分在管项目提价，平均物业费单价稳步提升。

社区增值规模回落，优化结构聚焦核心

社区增值服务方面，23年实现收入28.16亿元，占营收比重约18.7%，同比-8.1%，主要因部分生活服务业务出现收缩和波动，受消费偏弱、竞争加剧的市场环境影响，及公司持续优化产品结构，加强核心产品聚焦。非业主增值服务方面，23年实现收入20.93亿元，占营收比重约13.9%，同比-4.62%，主要因提供案场协销服务的项目数量下降，及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。上游地产业务收缩背景下，公司非业主收入规模仍保持在相对稳定水平。

风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性