利润保持增长，财务状况持续优化。2023 年公司实现营业收入 2511.4 亿元，同比增长21.3%；其中开发业务收入2120.8 亿元，同比增长20.4%，经营性不动产业务收入222.3 亿元，同比增长30.6%，轻资产管理业务收入106.4 亿元，同比增长27.7%，生态圈要素型业务收入61.9 亿元，同比增长11.6%。实现核心净利润277.7 亿元，同比增长2.9%，开发业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%/28.3%/3.5%/2.6%。公司融资渠道畅通，上半年以超短期融资券以及中期票据合计融资215亿元，综合加权平均融资成本3.56%，较2022年底的3.75%下降19个基点，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位。

销售逆势增长，聚焦高能级城市土储优质。2023 年公司签约销售额3070.3 亿元，同比增长1.9%，签约面积1307 万平方米，同比减少8.3%，期末已售未结开发物业营业额2841.5 亿元。2023 年底，公司资产管理规模达4274.6 亿元，同比增长19.2%。公司新获取项目68 个，新增土储面积1325 万平米，一二线城市投资占比92.8%，期末公司总土地储备6250 万平，其中物业开发土储5245万平，投资物业土储1004 万平；2023 年以权益对价1118 亿元增持68 宗优质土储，新增总计容建筑面积1325 万平。

经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2023 年公司经营性不动产业务营业额222.3 亿元，同比增长30.6%。2023年公司购物中心营业额178.5 亿元，同比增长29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3 个百分点，在营购物中心76 座，总建筑面积963 万平，实现零售额1638.7 亿元，同比增长44.2%，平均出租率96.2%。期内新获取8个高能级购物中心，投资物业土储面积1,004 万平，在建及规划中购物中心50座。公司写字楼/酒店分别实现收入20.6/23.2 亿元，分别同比增长10.2%/66.3%，写字楼出租率提升2.6 个百分点至81.8%，在营写字楼20 座，总建筑面积126 万平。酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6 个百分比，在营酒店18 座，总建筑面积83 万平。

盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026 年归母净利润复合增速为4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。

风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。