投资要点

事件：公司发布2023 年业绩公告，全年营收173.9 亿元，同比增长17.1%，归母净利润6.05 亿元，同比增长10.6%。业绩符合市场预期。

收入增长利润率修复，现金流大幅好转。分业务结构看，2023 年公司物业服务实现收入111.0 亿元，同比增长17.5%，占总营收比重63.8%（同比提升0.2pct）；园区服务实现收入35.7 亿元，同比增长25.0%，咨询服务实现收入23.0 亿元，同比增长11.1%；科技服务实现收入4.3 亿元，同比下降12.6%；总体收入稳健增长。利润方面：2023 年公司整体毛利率为16.8%，同比提升0.6pct，其中物业服务毛利率同比提升0.9pct 至17.%。归母净利润增速不及收入增速的原因主要为：公司增加了对金融工具等资产的减值拨备，其他净亏损同比增加1.8 亿元至1.9 亿元，主要为对持有的China CVS Holdings Limited 权益和该公司发行的可转换债券的未实现亏损，总计约1.5 亿元。公司2023 年经营性现金流14.4亿元，同比增长106.5%。

业务规模稳步增长，第三方外拓占比维持高位。2023 年末公司在管面积为4.5 亿方，同比增长16.7%；储备面积371.6 百万平，同比下降2.0%，主要是因为对非核心城市及存在交付风险的储备项目进行了主动退出，储备面积仍保持充沛，且其中绿城房产的储备面积占比仅为8.0%。公司聚焦优质区域、优质客户、优质项目，与206 家国企/央企合作。公司在拓展中重点布局非住业态，2023 年新拓年饱和营收43.2 亿元，其中非住业态的新签营收占比已达46.9%，同比提升3.4pct。

推动战略一体化转型，园区服务五大板块发展向好。公司加速推动物业服务向生活服务和城市服务转型，2023 年联动拓展项目364 个，货值4.6 亿；善数计划提升服务能力，物业费收缴率同比提升2pct；2023 年管理费率7.3%，同比下降0.4pct，员工成本同比增速14.9%，小于营收增速，薪酬成本得到有效控制。园区服务业务模式已进入正向循环，五大子板块收入均录得正增长，其中公司深耕多年的居家生活服务和文化教育服务2023 年分别获113.5%和26.1%的收入同比增速，开始进入收获期，差异化竞争优势逐渐形成。

重视股东回报，持续回购，分红率提高。2023 全年公司回购1.4 亿元股票(4434 万股)，2023 年建议末期分红率73%，相比2016-2022 年平均分红率51%大幅上升。

盈利预测与投资评级：绿城服务作为龙头物业公司，品质口碑多年领跑行业，第三方外拓优势显著。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025 年归母净利润预测至7.6/9.1 亿元（原值为8.3/9.6 亿元），预计2026年归母净利润为11.0 亿元。对应的EPS 为0.24/0.29/0.35 元，对应的PE为10.8X/9.0X/7.5X，维持“买入”评级。

风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；金融资产减值超预期。