营收增长毛利率下滑，多元拓储能力行业领先，维持“买入”评级越秀地产发布2023 年全年业绩。公司销售保持高增，投资拿地多元化方式且聚焦高能级城市，TOD 和城市更新业务进展顺利。受销售市场下行影响，我们下调2024-2025 年并新增2026 年盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3 亿元（2024-2025 年原值51.5、59.6 亿元），对应EPS 为0.88、0.99、1.10 元，当前股价对应PE 估值分别为4.5、4.0、3.6 倍，公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级。

营收保持增长，毛利率同比承压

公司全年实现营收802.2 亿元，同比+10.8%；实现股东应占净利润31.9 亿元，同比-19.4%；实现核心净利润34.9 亿元，同比-17.5%；实现经营性现金流83.5亿元，全年每股派息0.347 元，派息比率维持核心净利润的40%。公司盈利下滑主要由于：（1）毛利率同比下降5.2 个百分点至15.3%；（2）投资物业重估净跌值15.02 亿元；（3）销售费用同比增长20.1%。

销售完成目标拿地多元化，已售未结金额充足公司全年实现合同销售金额1420.3 亿元，同比+13.6%，完成销售目标的107.6%，其中广州销售金额613.2 亿元，同比+15.3%。公司2024 年销售目标为1470 亿元，可售资源约2700 亿元，去化率目标为54%。截至2023 年末，公司已售未入账合同销售金额1992.8 亿元，同比+11.3%。公司全年通过“6+1”多元化增储平台于11 个城市新增28 幅土地，总建筑面积491 万方，新增可售货值约1300 亿元，全部位于一二线城市，非公开拓储占比达53%。截至年末公司拥有总土储2567万方，其中大湾区占比41.9%，广州占比38.2%，一二线城市占比达95%。

商住并举战略深化，融资渠道畅通

公司全年商业运营收入同比+17.1%，地产+房托双平台发展；越秀服务收入和股东应占盈利同比分别+29.7%、+17.0%，在管面积同比+26.2%。公司三道红线维持绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01 倍，平均借贷成本同比下降34 个基点至3.82%；全年发行境内公司债69 亿元，加权平均年利率3.37%；完成供股募资净额约为83 亿港元，供股获1.15 倍超额认购。

风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD 项目开发进程不及预期。